アパート経営の家賃保証とは?本当に安心?~土地活用のまことしやかなウソの話!~
間違った知識や様々な法改正や税制改正、新設制度など、地主さんや賃貸不動産オーナーさん、不動産投資家さんにコンサルティングしてまいりました。私のコラムと同様、皆様の少しでもお役に立てれば幸いです。

世の中には、始め何処の誰が言い出したのか?都市伝説とでも言うべき「まことしやかなウソの話」というものが存在します。
土地活用においても、不動産業者に都合の良い話や建設業者に都合の良い話、建築設計事務所に都合の良い話や銀行にとって都合の良い話、税理士や税務署にとって都合の良い話等、誰かが自分の都合の良い事を吹聴しだして、それがまことしやかに伝聞している事が多々存在しています。
永年、不動産コンサルティングをしてきた中でそれって本当に地主さん・家主さんのためになってるの?って感じた事を私なりの考えをコラムに綴っていきます。
家賃保証は安心というウソ!
アパートや賃貸マンションを建築する時に「最近は人口減で賃貸も供給過剰で空室も多いのだから家賃保証を付けなきゃダメだよ」なんてシタリ顔で言う人がいますが、果たしてそうなのでしょうか?
そもそも「家賃保証」とはどういうものなのか?ちゃんと理解されていないのだと思います。
公的機関でもない民間企業が「家賃保証契約」などと表現することは馴染まない(裁判所見解)ということで、昭和50年代後半から「建物一括借上契約」に統一されるようになりました。
建物一括借上契約は建物賃貸借契約ですから当然に「借地借家法」の適用を受けます。
借地借家法(平成4年8月1日施行)は借主に有利な一方的強行法です。
昭和16年3月、当時の出征兵士の家族保護のため法定更新・正当事由に大改正されたや借地法、借家法を踏襲しています。
よって、借主からはいつでも解約申入れができるのに、貸主からは解約申入れも明け渡し要求もできません。(法第28条)
そして、強行規定を定めていて「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」(法30条)となっています。
また、契約で定めた賃料に関しても法第32条で「借賃増減請求権」を定めていて「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定めています。
裁判所の今までの見解は「物価上昇率が著しい場合を除き、建物の借賃は築後経年すれば下がってしかるべき」というものです。
建物一括借上契約(サブリース家賃保証契約)において、貸主は家主さん、借主は家賃保証(サブリース)会社です。
今まで家主さんと家賃保証会社との間で、一括借上契約の途中解除や約定家賃の値下げ等様々なトラブルがあり裁判を行ってきましたが、決着は平成15年10月21日と同月23日の最高裁判決で「サブリース契約は業務委託契約ではなく、賃貸借契約に該当する」と認定し、借地借家法第32条に基づく借賃増減請求権を認めました。
新築や築浅で入居者がいる間は常に家賃収入を保証料という名目でピンハネされ、入居率が下がってくれば借賃増減請求権を行使されて下がった家賃をスライドして借上賃料を下げ、もう無理をなったら解約しておしまいというものです。
継続して借上げるのはあくまで紳士協定で、そのためには家主さんがリフォームしたり借上賃料の下落を受け入れなければならないのが実状です。
こんな家賃保証制度が「安心」なのでしょうか?
本当に安心を求めるのなら、平成12年3月1日に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の第5条に規定された「定期借家制度」を活用することです。
期限を定めて賃貸借した訳ですから貸主・借主双方互いに原則途中解約はできませんし、原則借賃増減請求権を排除しています。
但し、この定期借家制度で一括借上契約してくれるサブリース会社はどこにもないと思います。彼らはプロです。家主さんの親戚や身内でもないのに家主さんのリスクを丸ごと引き受けてくれる訳はありませんから。
彼らはプロです。家主さんは素人です。彼らは素人の知識不足を良いことに家主さんの所有地の上に、家主さんの借金で賃貸建築物を建てさせて、かつ築浅の数年間家賃収入のピンハネをする確信犯かもしれません。定期借家でなんかで借り上げたら本当に良い人になってしまいますから
公開日:2016年11月21日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
家賃保証はつけるべきですか?また途中からつけることは可能ですか?
先日不動産屋さんと話しをしていたところ、「家賃保証とかつけてます?」と質問されました。つけてないと言うと「大丈夫ですか?今は大丈夫でもあとあと大変なことになる可能性があ…
-
家賃保証はつけるべきですか?また途中からつけることは可能…
先日不動産屋さんと話しをしていたところ、「家賃保証とかつけてます?」と質問されました。つけてないと言うと「大丈夫ですか?今は大丈夫でもあとあと大変なことになる可能性があ…
-
「家賃保証!一括借り上げ!」のワナ!これってどうなの??
はじめまして。弁護士の笠間健太郎と申します。 今回から本コラムを担当させていただくことになりました。 今回からスタートするシリーズでは、主に管理会社とのトラブル…
-
「家賃保証!一括借り上げ!」のワナ!これってどうなの??
はじめまして。弁護士の笠間健太郎と申します。 今回から本コラムを担当させていただくことになりました。 今回からスタートするシリーズでは、主に管理会社とのトラブル…
-
家賃債務保証の成り立ち!保証人の高齢化・定住外国人増加など、賃貸業界に与…
家賃債務保証の成り立ちについて(0:24~) まず最初に家賃債務保証の成り立ちについてお話しいたします。以前は、入居者が部屋を借りる際に必ず連帯保証人を立てなけれ…
-
家賃債務保証の成り立ち!保証人の高齢化・定住外国人増加な…
家賃債務保証の成り立ちについて(0:24~) まず最初に家賃債務保証の成り立ちについてお話しいたします。以前は、入居者が部屋を借りる際に必ず連帯保証人を立てなけれ…
-
家賃債務保証会社を利用するメリットと6つの選ぶポイントとは?|動画で学ぶ…
家賃債務保証会社を活用するメリットとは?(0:24~) 家賃債務保証会社を活用することで改正民法の鍵となる連帯保証人の存在価値が薄れていきます。一つ目のメリットが…
-
家賃債務保証会社を利用するメリットと6つの選ぶポイントと…
家賃債務保証会社を活用するメリットとは?(0:24~) 家賃債務保証会社を活用することで改正民法の鍵となる連帯保証人の存在価値が薄れていきます。一つ目のメリットが…
不動産コンサルタント 松葉 民樹の記事
不動産コンサルタント 松葉 民樹の新着記事
不動産コンサルタント 松葉 民樹の人気記事
空室対策の記事
空室対策の新着記事
-
空室対策
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
空室対策
櫻田 真也 -
空室対策
片島 由賀 -
空室対策
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
空室対策
櫻田 真也
空室対策の人気記事
-
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
片島 由賀 -
空室対策
小池 佑弥 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤
すべての記事
新着記事
-
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
売却
伊澤 大輔 -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
相続 税金
Hisashi -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
人気記事
-
相続 税金
税理士法人シリウス -
土地活用
櫻田 真也 -
相続 税金
ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
滞納 退去
櫻田 真也
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
兵庫県神戸市垂水区青山台4丁目
420万円17.14%詳細
-
京都府京都市上京区中筋通浄福寺西入中宮町
780万円7.02%詳細
-
兵庫県神戸市灘区友田町4丁目
490万円9.55%詳細
-
大阪府大阪市北区長柄東3丁目
1,280万円5.38%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- 敷金・礼金なしにするデメリットは?敷金礼金は空室対策に効果ある?
- アパートを建て替える際の目安の年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の目安は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もアパート経…
- 空き家問題の取り組み|少子高齢化や民法改正で変わる不動産事情
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 事故物件の告知義務とは?入居者が孤独死した際入居者募集時に伝えなかったらどうな…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
- 高齢者を入居させるには?空室を埋めるために入居させる場合の注意点は?
- ペット可物件は空室対策になる?注意点とは?
- 一戸建ての空室対策の方法とは⁉
- 不動産会社の対応により変わる空室状況!?募集力のある不動産会社の選び方!
- フローリングの退去費用の相場は?アパート床のリフォームで空室対策!
- 補助金を活用したリノベーションや大規模修繕空室対策!
- 家賃の値下げは必要?マンション経営で差がつく空室対策
- 老朽化マンションは建て替え?売却?リノベーションによる老朽化対策とは?
- 賃貸のバス・トイレのリフォームで空室対策!入居者に人気のバス・トイレリフォーム…
- 仲介手数料の相場とは?仲介業者への仲介手数料や広告宣伝料について
- シェアハウス経営でよくあるトラブル事例!大家さんの実体験をご紹介
- 空室対策としての原状回復!次の入居者を早く決める方法のポイント
- 空室保証のデメリットはなに?アパート経営で家賃保証を付けるべきか悩んでいます
- airbnb・民泊による短期貸しで、空室期間の活用はできる?
- 大家さん注目の空室対策術とは?ハウスクリーニング(掃除)で空室を埋めよう!
- 4月からの繁忙期の空室対策 入居者募集を成功させる方法
- 【ベテラン大家が語る】高い入居率の維持するための管理会社の選び方
- 入居率アップを狙う!女性目線での空室対策事例集!
- 大家さんの空室対策をサポート!委託管理する不動産会社の選び方と付き合い方のポイ…
- ファミリー層の入居者を集めたい!ファミリー層向けの賃貸住宅に欠かせないものとは…
- 学生向けアパート経営の考え方!設備投資や家賃設定など入居者に選ばれる物件にする…
- 単身者をターゲットにしたワンルームマンションの空室対策で必要な物
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- 敷金・礼金なしにするデメリットは?敷金礼金は空室対策に効果ある?
- アパートを建て替える際の目安の年数は?空室対策として建て替えを検討しているが…
- 空室埋めるため家賃設定の目安は?入居者に入ってもらいやすい家賃設定もアパート経営の…
- 空き家問題の取り組み|少子高齢化や民法改正で変わる不動産事情
- 空室対策として定期借家契約に変更の効果とは?変更した際の契約更新や手続きの流れにつ…
- アパート経営で長期的に安定させるための入居者募集や管理について!
- 事故物件の告知義務とは?入居者が孤独死した際入居者募集時に伝えなかったらどうなるの…
- 空室対策で住宅を店舗に用途変更!工事費や実際起こったトラブル事例
特集
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
兵庫県神戸市垂水区青山台4丁目
420万円17.14%詳細
-
京都府京都市上京区中筋通浄福寺西入中宮町
780万円7.02%詳細
-
兵庫県神戸市灘区友田町4丁目
490万円9.55%詳細