アパート経営の家賃保証とは？本当に安心？～土地活用のまことしやかなウソの話！～｜不動産コンサルタント 松葉 民樹

世の中には、始め何処の誰が言い出したのか？都市伝説とでも言うべき「まことしやかなウソの話」というものが存在します。
土地活用においても、不動産業者に都合の良い話や建設業者に都合の良い話、建築設計事務所に都合の良い話や銀行にとって都合の良い話、税理士や税務署にとって都合の良い話等、誰かが自分の都合の良い事を吹聴しだして、それがまことしやかに伝聞している事が多々存在しています。
永年、不動産コンサルティングをしてきた中でそれって本当に地主さん・家主さんのためになってるの？って感じた事を私なりの考えをコラムに綴っていきます。

家賃保証は安心というウソ！

アパートや賃貸マンションを建築する時に「最近は人口減で賃貸も供給過剰で空室も多いのだから家賃保証を付けなきゃダメだよ」なんてシタリ顔で言う人がいますが、果たしてそうなのでしょうか？
そもそも「家賃保証」とはどういうものなのか？ちゃんと理解されていないのだと思います。

公的機関でもない民間企業が「家賃保証契約」などと表現することは馴染まない(裁判所見解)ということで、昭和50年代後半から「建物一括借上契約」に統一されるようになりました。
建物一括借上契約は建物賃貸借契約ですから当然に「借地借家法」の適用を受けます。

借地借家法(平成4年8月1日施行)は借主に有利な一方的強行法です。
昭和16年3月、当時の出征兵士の家族保護のため法定更新・正当事由に大改正されたや借地法、借家法を踏襲しています。

よって、借主からはいつでも解約申入れができるのに、貸主からは解約申入れも明け渡し要求もできません。(法第28条)
そして、強行規定を定めていて「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」(法30条)となっています。

また、契約で定めた賃料に関しても法第32条で「借賃増減請求権」を定めていて「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定めています。

裁判所の今までの見解は「物価上昇率が著しい場合を除き、建物の借賃は築後経年すれば下がってしかるべき」というものです。
建物一括借上契約(サブリース家賃保証契約)において、貸主は家主さん、借主は家賃保証(サブリース)会社です。

今まで家主さんと家賃保証会社との間で、一括借上契約の途中解除や約定家賃の値下げ等様々なトラブルがあり裁判を行ってきましたが、決着は平成15年10月21日と同月23日の最高裁判決で「サブリース契約は業務委託契約ではなく、賃貸借契約に該当する」と認定し、借地借家法第32条に基づく借賃増減請求権を認めました。

新築や築浅で入居者がいる間は常に家賃収入を保証料という名目でピンハネされ、入居率が下がってくれば借賃増減請求権を行使されて下がった家賃をスライドして借上賃料を下げ、もう無理をなったら解約しておしまいというものです。
継続して借上げるのはあくまで紳士協定で、そのためには家主さんがリフォームしたり借上賃料の下落を受け入れなければならないのが実状です。

こんな家賃保証制度が「安心」なのでしょうか？
本当に安心を求めるのなら、平成12年3月1日に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の第5条に規定された「定期借家制度」を活用することです。
期限を定めて賃貸借した訳ですから貸主・借主双方互いに原則途中解約はできませんし、原則借賃増減請求権を排除しています。

但し、この定期借家制度で一括借上契約してくれるサブリース会社はどこにもないと思います。彼らはプロです。家主さんの親戚や身内でもないのに家主さんのリスクを丸ごと引き受けてくれる訳はありませんから。

彼らはプロです。家主さんは素人です。彼らは素人の知識不足を良いことに家主さんの所有地の上に、家主さんの借金で賃貸建築物を建てさせて、かつ築浅の数年間家賃収入のピンハネをする確信犯かもしれません。定期借家でなんかで借り上げたら本当に良い人になってしまいますから