ハウスメーカーから借入をした地主大家さん必見！相続税対策と好条件の物件購入に関する落とし穴｜小林千秋税理士・不動産鑑定士事務所　小林千秋

家賃保証の場合、信頼しうる会社か十分に吟味しましょう。

確定申告終了後に申告書を見て気付くこと

　確定申告が終了するとほっとするものです。申告書を見ながらいろいろなことに気づきます。今回はそれらの気づいた点について述べます。
　地主は、特にハウスメーカーから借入金をして、相続税の対策をした方が良いですと進められるケースが多いと思いますので、その点の注意点を述べたいと思います。

アパート・マンションの家賃収入は借入金返済の重要な要素

　共同住宅の場合、家賃は借入金の返済は重要な要素になります。ハウスメーカー等からの収支計算表を見ていると、ほぼ家賃は一定の水準で入ってきている事になり返済計画に対し古くなっても同じ収入が入ることになっています。ですが、そこに大きな落とし穴があるのです。新築まもない頃は家賃水準もそんなに下がらないのですが、建物が古くなったり、近隣に新築物件が建築されたりすると、物件が比較され、急速に家賃水準は下がるという現象が生じる事が多々あります。
　借入金の返済は長期に渡るため、十分余裕を持った返済計画が必要となります。そのため、上記のような不測の事態も想定しておくべきなのです。

建物が古くなるほど空室率が高くなる！？

　建物が古くなればなるほど空室率が多くなります。特に中古物件を購入する場合、相当賃料を下げるなどしないと空室が埋まらないのが実情です。確定申告をしていればよくわかります。
　私の知り合いで、ある大手のハウスメーカーの言う通りにアパートを3棟建築したが、ローンの返済に比較して空室率が多いため、借入金の返済が追い付かず年金までローン支払いの原資となってしまったケースもあります。また、空室が多いと利回りが低いため売却も困難になります。

建物維持・経年劣化による必要な修繕費

　年数が経過すると外壁の修理や共用部分のリフォーム代が必要になるのが実情です。木造アパートでも空室が出て、新たに建物を建築する場合おおよそ60万円位かかるのが普通です。2LDKや3LDKのファミリータイプでは100万円位かかります。内部のトイレやキッチンを変えると更に経費が掛かり、1年分の家賃収入がなくなるケースも多々あります。共同住宅を購入する場合、新築物件はともかく中古物件は特に修繕費に注意が必要です。