将来の相続対策に何か良い方法は？生前に貸宅地の整理することの重要性について！｜小林千秋税理士・不動産鑑定士事務所　小林千秋 -不動産賃貸経営博士-

将来の相続対策に何か良い方法は？生前に貸宅地の整理することの重要性について！

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税理士　小林千秋税理士・不動産鑑定士事務所　小林千秋

不動産・相続問題に詳しい税理士です。平成元年に独立し、30年のキャリアがあります。是非、相談して下さい。最近、『相続税が驚くほど節税できる・財産評価の実際』という本を上梓しました。是非、読んで頂ければと思っております。

祖父母が所有していた貸宅地。
相続時の地代は安く売ろうにも売れない土地だった。
しかし、高い相続税評価により高額の相続税を支払うことに。
将来の相続に備えて何か良い方法は？

まずは相続が発生する前に

　相続が発生する前に、借地人に底地を売却して、事業用資産を買換え、借地と底地の交換等の税務上の特例を使い、生前に貸宅地を整理することをお勧めします。また、相続の発生後に評価額が時価を上回る場合は、鑑定評価を使って申告するケースもあります。
　底地は、借地権の目的となっている宅地の売買事例価格、精通者意見価格、地代の額を基に評価した価格に対する割合（貸宅地割合）が概ね同一と認められる地域ごとに、その宅地の自用地としての価格にその貸宅地割合を乗じて評価します。

　　　　自用地価格×（1-借地権割合）＝底地の評価額

　たとえば、自用地価格が1億円で、借地権割合が60％の場合の底地の評価額は、次のように計算できます。

　　　　100,000,000円×（1-60％）＝40,000.000円

　現状では、上記にように、自用地価格を差し引いて底地の評価をしてますが、筆者としては、あまりにも乱暴な評価方法であると言わざるをえません。そこで、国税庁は、平成17年に底地の評価が実態にそぐはない面があるとして、但書を付けて貸宅地割合を設け、例外として次のように評価することも認めました。

　　　　自用地価格×（1-借地権割合）＝底地の評価額

　しかし、この評価は「国税局長が貸宅地割合を定めてる地域」に限るとされており、そのような地域は僅かしか何のが実情です。
　そこで、生前対策としては、次のような方法が考えられます。

　　①底地を売却して収益性の高い事情用資産へ買い換える。　　
　　②借地権と底地を交換して完全所有権にする。
　　③相続発生後に借地人に底地の購入を依頼しても足元を見られるため、
　　　相続前に借地権を購入して、相続税の納税式に充てる。

＜　POINT　＞
　相続税の申告は死亡日から１０ヵ月以内に行われなければならない為、貸宅地のように売却が難しい土地を多数保有していると、申告期限までに資金調達できず、納税が困難になるケースが多いため、生前に整理しておくことが重要です。

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公開日：2018年8月7日

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