【第３回】定期借家契約の成立要件とは？弁護士が教える契約書や事前説明の重要性｜定期借家の実務（２）｜川口 洸太朗

本稿をご覧頂ければ、定期建物賃貸借契約の成立要件に関する基本的知識は、充分に身に付けることができます。

１　定期借家の成立要件の理解は必須

前回の記事（　https://www.chintaikeiei.com/column/00001293/　）では、現行の借地借家法の多くは、オーナーにとって、不利な内容となっていること、及び、定期借家の活用をすることの重要性をご説明しました。
 
今回の記事では、具体的に、定期建物賃貸借契約（以下「定借」といいます）の成立要件について、ご説明します。
 
なぜ、定借の成立要件の理解が重要かというと、
仮に、成立要件のうち、一つでも欠くと、定借は無効となり、普通賃貸借契約に格落ちしてしまうからです。
　その場合には、立退交渉の際に、「正当な事由」のハードルを越える必要が生じ、非常に苦労します。
 
　そこで、今回は、定借の成立要件に関する基本的知識を、ご説明いたします。
 

２　書面によること

定借の契約を締結する場合には、書面でこれを行う必要があります。
なお、私がご相談を受けてきた経験からすると、条文中に、「公正証書による等書面」（借地借家法３８条１項）との文言をとらえて、定借は、公正証書を作成しないと成立しないとの誤解をされている方が多いですが、公正証書の作成は必須ではなく、通常の書面による合意で足ります。
実務上も、わざわざ公正証書を作成することは非常に少ないです。
 

３　更新否定条項を設けること

契約書の中に、当該定借が、「期間満了により当然終了し、更新はないものとする。」といった更新を否定する趣旨の文言を規定します。
更新否定条項は、定借の核心部分ですので、更新否定条項は、一義的に明確に規定する必要があります。
私が、ご相談を受ける中で、比較的多いのが、この再契約条項に関するものです。
例えば、上記更新否定条項に続いて、「ただし、当事者は、契約終了後、協議のうえ、再契約をすることができる」との文言を入れることがあります。
　この程度であれば、再契約の有無は、あくまで当事者間で協議がまとまった場合に限りますので更新否定条項とは矛盾はしません。
 
　しかし、テナント側から、再契約条項に関して、「ただし、当事者は、契約終了後、特段の事情がない限り、再契約するものとする」といった、再契約の締結が原則という趣旨の規定を設けることを強く要請されることがよくあります。
 
　もっとも、これに安易に応じてしまうと、更新否定条項と矛盾するおそれが高いので、この要請には応じないのが良いと考えられます。