思うところ２９．「賃貸併用住宅」　～自宅購入と不動産投資の併せ技「賃貸併用住宅」について取り上げてみました。～

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不動産会社　オフィスランディック株式会社代表取締役齋藤裕

スタッフが 30 分以内に急行できるエリアを重視する地域密着型の不動産会社代表。営業エリアの絞り込みは、良質なサービスを提供する為の「選択と集中」であり、建築業界で言うところの「多能工」を自負する。

思うところ２９．「賃貸併用住宅」

その若者は、２０代半ばで「賃貸併用住宅」の利点に気付いた。今から１５年も前のことである。永住権を取得して間もない彼が住宅を取得するにあたり、物件価格比１００％の融資を受けて賃貸併用住宅を取得するに至ったことは、Ｍ銀行の的確なアドバイスがあったことを割り引いても驚きの事実である。果たして２０代の頃の私に異国の地において同じことができるだろうか。

賃貸併用住宅に対する融資審査基準は銀行毎に異なり、一部取り扱いの無い銀行があるものの、１棟の建物の過半を自己居住に供するならば、物件価格比１００％の低利融資が利用可能となるのが一般的である。
つまり、貸室から月額８．５万円の家賃収入が得られる賃貸併用住宅を価格３，０００万円で取得できるとすれば、頭金０円であっても、借入期間３５年、借入金利１％（元利均等）にして本人の実質負担額は０円（家賃と返済額が同等）となる。

彼が見つけたのは、築浅のアパート（共同住宅）だった。Ａ棟・Ｂ棟２住戸の連棟式建物で、幸いにも空室のＡ棟延床面積は建物全体の５１％だった。Ｂ棟はオーナーチェンジ（貸主の地位を新所有者が承継する売買）だから、即収益も開始できる。自宅を探すにあたり、アパートを購入対象とすることは、初めて家を買う２０代の若者になかなかできるものではない。だが、彼は賃貸併用住宅の融資の仕組みを理解してそこに辿り着いた。

彼は、富裕層のご子息であったにも拘わらず、日本語を学ぶために仕事の厳しさにおいては、日本運送業界屈指のＳ急便に就職していた。（「習う」より「慣れろ」とのことだそうだ。）年収に占める歩合給の比率が高いことは、通常は融資審査上のネックとなるのだが、２０代にしては、抜きん出た高収入と手頃な価格帯であったことで１００％融資の承認を得た。Ａ棟に住まうこと以外の特別な融資条件は、ただ一つ、登記上の建物種類「共同住宅」を「居宅」に変更登記することだけだった。

当時日本の不動産市況はデフレから脱却したとまでは言えず不動産価格も安値圏にあった。その上、適用金利も低く、振り返れば不動産の「買い時」であった。その購入時期に関しては、彼の「先見の明」なのか「運の強さ」なのか定かではないが、少なくとも「運」だけで道を切り開いている様には思えない。

彼は、当社の重要顧客であり、今や国際的に活躍する経営者となったが、私と多くの取引を経て良好な信頼関係にあり、お客様扱いせずに「友人」だと言っても怒らないと思う。そしてこの度、本コラムで取り上げた「賃貸併用住宅」は、当社の仲介により、その「友人」から当社の新たな顧客に所有者と貸主の地位を引き継いで貰うことになった。

１５年前と違うのは、A棟が賃貸中であった為、「賃貸併用住宅」としての売買を成立させるためには、A棟の借主に偶然にも空室となったB棟への移転をお願いする必要があったことだ。隣人に遺恨があっては、その後の生活が上手くいくはずがない。「相手が迷惑だと感じたら即撤退（商談中止）」の方針を当該顧客と申し合わせていた。幸いにも「友人」から移転費用を負担する相応のバックアップがあったこともあり、A棟借主の快諾を得ることができた。
取引には守秘義務があって多くは語れないが、当事者それぞれに細心の配慮が必要な労の多い仲介であった。

さはさりながら、１５年前と同じく、一人の若者がこの「賃貸併用住宅」の利点に自らが気付き、自宅購入と同時に不動産投資に挑戦することに関し、少しでも役に立ったのならば光栄であり仲介冥利に尽きる。