★貯金ゼロから始めた大家さん★ 再建築不可物件に挑戦 ♪|フィッシュバーン真也子

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★貯金ゼロから始めた大家さん★ 再建築不可物件に挑戦 ♪

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大家 フィッシュバーン真也子

全くスマートじゃないけど、ちょっと笑える大家ぶりをコラムでご紹介させていただきます。

こんな裏道に存在する再建築不可物件。購入はほぼオールキャッシュ、金融機関が融資をしたがらないため、売却時も売りにくい。新たに建築も不可。ダメダメ尽くしだからこそ、価格はがくっと下がる。

お得?危険? 再建築不可物件をどう考える?

こんにちは。

皆様、お元気ですか?

わたくしは、今日も元気に健やかに大家さんを営んでおります。

「健やかに」って、実は大切なことだと思うんですよね。

テナントさんの問題やお金の不安など、

何かしら心配事があると「健やかに」暮らすことってできないですからね。

 

大家さん稼業を始めてから、

自分の幸せとともに、テナントさんの幸せも、

つい祈っちゃうようになりました。なむー。(←家賃滞って欲しくないのがホンネか?)

 

さてさて、本題。

そうそう、再建築不可物件の話です。

 

以前から、いつも現金のないわたくし。

とはいえ、現金はないけど、人とは違うリノベーションをするワザと

不動産に対する愛情はなかなかのもの、と自負。

 

で、あれば。



できるだけやっすーい不動産を買って、

フィッシュバーン的リノベをした方がいいわけです。

おかげさまで、テナント探しに苦労したことはなく、

今まですべて口コミでテナントを決めてきました。

 

ですが、やっすーい不動産=狭い&小さい。これ、常識ですね。

ただ、例外としての存在が、借地権か再建築不可の物件。

 

土地の値段が高い渋谷区は、固定資産税がなんといっても高いです。

それは、都会に物件をお持ちの方々なら、

皆さん、同じことを思ってらっしゃると思います。

 

でも、再建築不可の物件であれば、土地の値段が3分の1

1億の物件も3000万円台で買えてしまうわけです。当然、固定資産税も安い

もちろん、新しく家を建て直すことはできません。

ひたすら、お直しして上物を維持するわけです。
 

その上、大抵の家が、裏の裏、みたいな場所に存在します。

日当たりも悪く、道路付けも悪い、というか道路に面してないとか。


その上、銀行も再建築不可物件の購入には、99%融資してくれません。


つまり、売却のときも、キャッシュ持ってる人にしか売れないってことですな。


 

万人には向きませんが、リノベクイーン(←リノベおばちゃんだった)

のわたくしにとっては、以前から最強に大好物物件。

ネットでよく検索しては「へぇ〜」と面白がってました。

「現金さえあれば、再建築不可物件を買ってリノベしたーい」と。



以前にもお話しましたが、わたくし、昨年、所有していた収益物件を売り、

人生初のビッグキャッシュをGET。

 

これを、どう使うか? まさしく人生の分かれ道。

 

今後のお金の使い方、わたくし的にチョイスは4つ。

1。このキャッシュを頭金にしてローンを組み、そこそこいい物件を買う。

2。キャッシュをキープしつつローンを組めるレベルの物件を買う。

3。キャッシュちょっとと、プラスローンを組んで借地権物件を買う。

4。キャッシュをほぼ突っ込み、現金でしか買えない再建築不可物件を買う。
 

ちなみに、1〜4、どれにせよ、収益物件にリノベーションするつもり。



そして、わたくしの考え…

1→この都心の地価高騰の今、ちょっとありえない。そこそこの物件は3億くらいになってしまいますから。中年個人事業主のおばちゃんにはリスク高すぎ。

2→半端な物件のために、ローン組むのもなー。つまんない。

3→借地権は最近ローンが組めるので悪くはないし、固定資産税も安いので魅力的ではあるが、毎月地代を払うのがイヤ。

4→これを選べば、また貯金ゼロおばちゃんに。ただ、借金せずに、安い金額で広い物件を買える。

 

で、決めました。

再建築不可の物件を買い、

自宅兼収益物件へとリノベーションする!

手にしたキャッシュ、思い切ってぜーんぶつかってやるぅー。

 

ま、どうせ、ぽいぽいお金を使ってしまう性分ですから、

せっかくのビッグキャッシュも、

なんとなく目減りしていっちゃうのは目に見えてます。

 

税理士さんに話せば、きっと止められると思うので、

人の意見は一切聞かない決意を固めました。

 

おばちゃん、ひとり我が道をゆく。ひゅ〜(←北風サウンド)


ながーくなりましたが、

再建築不可物件を買う経緯は、今後数回にわたってお話していきます。

 

 

 

 

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更新日:2017年12月14日 (公開日:2017年6月7日)

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