ヒルトン東京お台場の買収に見る、不動産投資会社と自称不動産投資家の違いとは?|有限会社岡部塗装店 岡部

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ヒルトン東京お台場の買収に見る、不動産投資会社と自称不動産投資家の違いとは?

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修理・補修 有限会社岡部塗装店 岡部

老舗塗装店(現在は工務店と同様の仕事も請負う)の7代目です。私自身も、国がスクラップ&ビルドから既存建築ストックの活用(直して使う)に転換を始めた頃に国の求めるビル改修専門家の資格を取得し建物改修に積極的に携わってたので、公共民間を問わず非常に数多くの物件と様々なケースを経験

 ジャパン・ホテル・リート投資法人(以下、JHR)が、東京のお台場にあるホテル「ヒルトンお台場」を不動産大手のヒューリックから、624億円で買収しました。
 この買収における資金の使い方と運営の考え方が、まさにプロそのもので一般の自称不動産投資家とはまるで違います。
 今回は、以下に一般とプロが違うかを少しだけ解説します。

ケチケチ投資は利益を生まない

ヒルトン東京お台場は、いわずと知れば高級ホテルですが、建物はヒルトンが借り上げて運営しています。その固定賃料の年間31億円に営業利益から支払い手数料を引いた額が29億7000万円を超えた場合は、超えた額の30%が変動賃料として上乗せされます。現在の経営状況は客室単価28,000円超、外国人観光客の増加などにより客室稼働率が94%と高い水準であり変動賃料も発生しています。変動賃料を無視して考えても624億円の投資で31億を得られるので、JHRはNOI利回りを4.4%と計上しています。NOIとは、営業純利益のことで、総収入から修繕費などの支出を差引いた利益です。単純計算ですが31億円を得て、そこから3億5400万円の修繕費を想定しています。
 一般の自称投資家と真のプロである不動産投資会社との違いはココだけで2つあります。
一つは、利益をNOIで見ていること。もう一つは、修繕費を総営業収益の10%以上を想定していることです。
 プロはメンテナンスをケチらないのです。

いまだにバブル前の感覚で不動産経営

 最近相続の対象となるアパートなどの多くがバブル期やその前に建てられたものです。いわゆる「いい時代」に建て、賃料もどんどん上がり、”何もしなくても”ほぼ満室になった時期があった建物で、そんな時代を経験している大家さんの中には「貸すものだから良くしても勿体ない」と未だに思っている人がいます。「良くしても勿体ない」という方は、基本的に本来は修繕費とするべき利益を、自らが使えるお金(収入)とし続けてきており、本人はもとより、子供を含めたその家族が、その額の収入で生活をしているケースもあり、なかなか正すことができません。

公開日:2019年5月28日

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