意外と知らない?大家心得【不動産会社との付き合い方】|有限会社岡部塗装店 岡部

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意外と知らない?大家心得【不動産会社との付き合い方】

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修理・補修 有限会社岡部塗装店 岡部

老舗塗装店(現在は工務店と同様の仕事も請負う)の7代目です。私自身も、国がスクラップ&ビルドから既存建築ストックの活用(直して使う)に転換を始めた頃に国の求めるビル改修専門家の資格を取得し建物改修に積極的に携わってたので、公共民間を問わず非常に数多くの物件と様々なケースを経験

「どんな風になっても自分が好きなようにやる!」と言う人は、この後書くことは読まないでください。
大家業は、入居者さんがいて始めて成り立つものです。やはりそこには人との繋がりや関係性があり、自分だけで独り占めしようとすれば逆に逃れていくのが得(徳)であるのです。
今回は、ベテラン大家さんなら十分に知っていることではありますが、新米大家さんのためにも「大家心得」について少しお話しいたいと思います。

複数業者への依頼は得か?

新人大家さんだけでなく、ベテラン大家さんも複数の不動産会社と付き合ったほうが有利と信じ込んでいる人が少なくありません。「競い合わせて、出来るだけ有利に、たくさんの入居希望者を紹介して欲しい!」と考えているのかもしれませんが、そもそも宅建業法は手数料の上限を設けて価格的な競争はさせようとはしておらず、宅建業者としてのより高い技能力(調査や審査など)を持った会社に依頼をすることを暗にすすめています。また、紙媒体(無料不動産雑誌)がメインであった時と異なり、今は入居希望者がネットで検索してきた物件を指定で内覧の申し込みをする時代です。「よろしかったら・・・」と他の物件も案内しますが、よほど魅力的な物件でないと指定物件以外にはほとんど興味はもたれません。なので、業者間で競い合わせても意味がないのです。この傾向は地方ほど強く、昔のように駅前の不動産会社で探すのはネットが使えない世代か、スマートフォンをもてない経済的な理由があるような人がほとんどで、多くの大家さんたちが求める入居者像とはかけ離れている人たちです。
不動産検索サイトでも何社もが同じ物件を掲載しているケースがありますが、入居希望者に聞くと総じて良い印象を持っていません。「人気がない物件」、「管理が悪い」、「何か問題がありそう」などの印象が聞かれています。
この様なことからも、複数の業者に依頼することは、今となってはマイナスの作用のほうが多いのです。

管理を頼むメリット

「不動産会社へ支払う管理費はムダ」と思われる方は、もしかすると良い管理会社に出会ってないのかもしれません。管理会社としての通常の業務の他、管理を任せると次のようなメリットがあります。契約の一元管理ができる、間違いなく入居者募集をしてくれる、入居者の審査基準を予め大家の希望で決められる、入居者への対応を全て任せられる、それとトラブルがあった場合に大家の味方となってくれます。
特に、入居者の募集は大きなアドバンテージがあります。入居募集の広告はもちろん、他社への資料を送るなど、積極的に行ってくれます。対して、管理会社がない場合は、良い会社ほど扱いたがらず、広告は出しても「ヌキ」と呼ばれる行為で契約を(悪徳な)他社に取られる可能性があるので、有償で費用を支払わない限り積極的には出してくれません。
トラブルがあったときも、管理会社ならば専門的な法知識があるスタッフがいます(はずです)し、モンスター入居者からのクレームも上手く対応してくれるでしょう。自主管理の場合、間違った知識や過剰な対応で大きな問題へと発展させてしまう大家さんもいらっしゃいます。
退去時の原状回復でトラブルとなるケースも少なくありません。最近では、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準とした原状回復費用の計算が必要なため、より専門的な知識が必要となっています。管理会社は、この様な計算も行ってくれます。

公開日:2018年11月13日

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