安定したキャッシュフローを目指す方法!入居中のメンテナンスのススメ|吉井 まゆみ

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安定したキャッシュフローを目指す方法!入居中のメンテナンスのススメ

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不動産会社 吉井 まゆみ

フリーライターとして活動後、不動産業へ就職。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーを取得し、ライター時代に培った「ヒアリング力」で大家さんや家を探す人々の「困った」を聞きだ出し、住まいのことを通して人を幸せにするようなお手伝いをしております。

賃貸住宅を経営する大家さんの悩みの中に「退去時のリフォーム費用が高い」「入居者と原状回復の費用負担で折り合いがつかない」ことが原因で、収支のバランスが一定しない事があります。これらの問題を回避するための有効な手段として「入居中のメンテナンス」があります。入居中に作業すると、なぜ効果があるのかをご紹介します。

1.給湯器の故障を例に考える

つぎのケースを考えてみましょう。アパートの中の1部屋「A号室」で、給湯器の故障があり、そろそろ寿命だということが分かり、交換することになったとします。B号室、C号室の給湯器も同じ年数経過しているものとし、アパートは満室と仮定します。このような状況なら、A号室の給湯器を交換する際に、B号室、C号室の給湯器も一緒に交換してみてはいかがでしょうか。一緒に交換することは、次のようなメリットがあります。

1-1 急な支出がなく、キャッシュフローが安定する
給湯器の交換代は3倍かかりますが、近い将来に給湯器が壊れることが予想されますので、遅かれ早かれ、支払う必要のある費用です。A~C号室、同時に作業ができるため、出張料は3分の1で済みます。壊れてから修理や交換をするのではなく、計画的に設備を修理・交換することで、修繕費の計画が立てられます。これは、安定したキャッシュフローにつながるのです。

1-2 部屋のグレードを維持でき、次回の募集時に家賃を大幅に下げなくて済む
通常だと、管理会社や大家さんは、入居者が退去した後または退去の立ち合いの際に、その人が使っている(または使っていた)状態の部屋に入って状況を確認しますが、その時、初めてへの状態を知ることになります。部屋の状態は人それぞれで、長期で入居していると、多くの設備が傷んでしまい、多額の交換費用がかかる可能性は高くなります。床が腐っていた、躯体自体が傷んでいたなどで、次回の募集ができないケースもあります。給湯器で故障があった場合も、「放置しておかなければ、交換しなくてもすんだのに」と思うこともあるでしょう。

入居中に修理箇所を発見できれば、ひどくならないうちに処置できることが可能になり、設備自体の交換までせず、修理だけで済むこと多くなります。つまり、入居途中で部屋の状態が分かれば、手間とお金をかけなくてもよくなる可能性が高くなるのです。

退去した際にボロボロだと、次回の募集の際は家賃を下げざるを得なくなりますが、部屋のグレードを保っていれば、家賃を下げなくても入居してもらえる可能性は高くなります。

1-3 退去時の原状回復箇所が少なく、すぐに次の人が入居できる
入居者が退去したら、原状回復のための工事が必要になります。もし給湯器が交換になれば、発注と工事が必要になり、修理だけのときに比べ修繕が終わるまでに時間がかかります。入居中にメンテナンスをしておけば、修理費用が少なくなるだけでなく、工事期間を短縮することができます。とくに、人の出入りの多い繁忙期には、すぐに入居できることが客付けのポイントになります。そのために、入居中からメンテナンスを行うことは、間を空けずに入居者が決まるための有効な方法となります。

公開日:2019年7月31日

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