シリーズ第二弾　「サブリースの契約書はここを見ろ！！」｜弁護士法人ITJ法律事務所　笠間 健太郎

こんにちは。弁護士の笠間健太郎と申します。
仕事柄、大家の皆様の「お悩み」「トラブル」を聞く機会が多いです。

今回のシリーズでは、主に管理会社とくにサブリース会社とのトラブルや対応について実話を元にお話ししたいと思います。
賃貸経営では、入居者の方とのトラブルはつきものですが、意外と管理会社の対応に不満を覚えたり、サブリースにしたけどよくわからない、ということが多いのではないでしょうか。
シリーズを3弾に分けてサブリース会社とのトラブル解決、弁護士の使い方について語りたいと思います。
今回はシリーズ第2弾です。

サブリースを契約する前に....

さて、前回はPさんがサブリースを契約をやめようとしたところで、契約期間中は違約金を払わないと解約できないという思わぬ落とし穴になりましたね。

Pさんの例は、ちょっとサブリース会社がハズレだったようにも思いますが、やはり最初の謳い文句に誘われて、言われるがまま契約してしまった場合もあると思います。

では、サブリース契約をすることになった場合、どのようにしたら大家さんにとって不利にならないでしょうか。

普通借家？定期借家？

通常、大家さんとサブリース会社の契約は普通借家契約です。

大家さんはご存知だと思いますが、普通借家契約は借地借家法が適用されています。借地借家法は、「借り主」を守るための法律です。

大家さんと借り主の場合、個人の借り主が不利にならないようにできているものですが、サブリースの場合、大家さん側が個人で借り主が不動産業者になることが多いです。

そうすると、借り主を守られてしまうと、プロである不動産業者が守られるという、本来法律が予期していない状況が起きてしまいます。

それを防ぐ方法として、サブリースの契約を定期借家契約にする、というものがあります。

定期借家のメリット

定期借家契約にしておけば、仮にPさんのようにサブリース会社の管理状況などが気に入らなかった場合、契約で定めた期間を待てば、そこで契約を終了することができます。

賃料に関する規定も同じですね。

普通借家の場合は、皆様ご存知の通り大家側からは正当な事由がないと更新を拒否することはできません。

これは、大家とサブリース会社の場合でも同様という裁判例がでています。

やはり大家さんとしては、トラブルなくサブリース会社と契約を打ち切るためには契約満了にすることが一番です。

では、契約期間はどれくらいにしたらよいのでしょうか？

定期借家は通常、2年か3年程度の契約期間が多いかと思いますが、サブリースの場合は少し短いかもしれませんね。新築の物件の場合は、やはり経営や管理が安定するのに少し時間がかかりますので、先方が応じるのであれば5年がベストかと思います。

長期の契約にしてしまうと、あまり意味がありませんし、途中に大規模改修の必須項目を盛り込まれてしまう可能性があります。