敷金とは？敷金トラブルの防止方法は善管注意義務や経年劣化の基本を学べ！-不動産賃貸経営博士-

敷金とは？

敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものです。 つまり敷金とは、”入居者から、何かあったときのために預けてもらったお金”なのです。
ここでいう”一切の債権”とは大家さんの賃借人に対する”未払い賃料債権”と”損害賠償債権”が主に上げられます。損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。

善管注意義務とは

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければなりません。
つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生するのです。

賃貸住宅の価値（建物価値）

「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか？実際のところこれを明確にするには困難です。そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。

経年変化を考慮する理由！

①どのような場合でも経年変化・通常損耗が必ず前提となっており、その分は、賃借人が賃料として 支払ってきているので経年変化・通常損耗の分が賃貸借期間中と明渡し時とで 二重に評価されるようになってしまうため。

②賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、10年の場合は1年の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担額が同じであると言うのは賃借人相互の公平を欠くことになるため。

★賃借人の負担については、建物の設備等の経過年数を考慮し、 年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当であるとしています。

★しかし、設備等によって修繕・交換の実施時期はまちまちであり、それらの履歴を賃貸人や管理会社が 完全に把握しているか問題であるので、経過年数を入居年数で代替する方式を採用しています。 この場合、入居時点での設備等の状況は必ずしも100％のものばかりではないので、 その状況にあわせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用することにしています。

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