大家さんが気にするべき!失敗しない賃貸住宅経営のポイント-ランニングコストの点検・見直し、修繕計画-
当社は長期的ビジョンに立ち、不動産の価格形成の最適化に寄与すべく日夜研鑽を積んでおります。 一例として当社は住宅賃料については、85年から定点観測を行っており賃料の動向と需要、動向に ついて常に新しい情報提供している他、分譲マンション、分譲住宅(定期借地権を含む)の市場調査、 異業種と協業して不動産の市場評価等の新規分野にとり組んでおります。

後編では賃貸住宅を建ててから、賃貸住宅の経営をしていく上でいくつかのポイントをご紹介します。
失敗しない賃貸住宅経営のポイント(後編)
Ⅰ.ランニングコストの点検・見直し
Point1 共益費のチェック
共益費については、どう決めておられますか?「建築業者の提案書に書いてあったから」、「近隣の相場で決めた」という回答が一番多いですが、果たして実際、共益費に相当するコストはどの位かかっているのか調べられたことはありますか?
実際の共益費に相当するコストの方が高いと、毎月の共益費の不足分を家賃部分で補填していることになります。
まず、実際の共益費として徴収しなければならない金額をチェックしてみましょう。
共益費の中味ですが、共用部分、外構部分の清掃、電気代、水道代、警備代、エレベーターがあるときの定期保守点検費、管理人がいるときは管理人の人件費が該当します。
このときも、共益費 = コストという設定ではなく、とれる共益費の60%~80%で上記経費を賄うことがポイントです。
Point2 火災保険等、必要な支出のコストダウン
火災保険については、親戚に保険の外交員がいるのでそこにしたとか、建築業者の紹介業者で契約したとかいうお話をよく聞きます。
火災保険等、損害保険の商品は多様化していますし、サービスのメニューも増えて、アラカルトで保険を決めることができます。保険会社によって保険料も違いますので、相見積もりをとってよく検討することが大事です。
また、長期にかけるのではなく、3年毎に更新し、その都度新メニューが出ているかどうかもチェックすることをおすすめします。
このほか、堅固なマンションを複数棟所有しておられるのなら、同じ保険会社で契約すると、保険料の複数棟割引もあります。
火災保険以外では管理コストを見直して見ましょう。管理会社に管理を一任するときも、何をどこまで任せるかをしっかり決めた上で相見積もりをとりましょう。
また、既に管理会社に一任しているケースでも、別の管理会社から見積書をとると、費用内訳の比較ができます。
私がご相談を受けたケースでは使用されていない二段式立体駐車場を廃止することにより、管理コストを大幅に下げれたことがありました。
管理会社も建設会社の関連会社、清掃会社から管理会社になったところ、賃貸仲介会社の子会社と出身が様々で管理に得意不得意の分野があります。
その違いをしっかり掴んで管理会社を選ぶことが重要です。
Ⅱ.修繕計画のポイント
Point1 修繕の時期
修繕費は「経常的な小修繕費」と「設備更新を含めた大改修費の積立金」を計上しますが、両方とも築10年以内であれば、費用として出て行くことはほとんどありません。入退居時の小修繕費ぐらいです。
設備更新の目安時期として下記をご参照ください。
築10年 ~ 15年 : 屋上補修、塗装塗り替え、エアコン更新
築15年 ~ 20年 : ビル空調設備更新、外壁補修、立体駐車場設備更新
築20年 ~ 25年 : 給排水設備更新
築25年 ~ 30年 : エレベーター更新
Point2 修繕積立金
こうした修繕費用はあらかじめ、家賃収入の内から積み立てておくといいのですが、その目安として財団法人住宅改良開発公社が調査した、建物タイプ別、修繕支出の試算と、戸当りの修繕資金をご紹介します。
構造やファミリー向けかシングル向けかで、戸当り月額1万円から1.5万円と幅があります。
但し、建物大規模修繕にあたっては、費用をかけるレベルのマンションであるかどうか、賃料、入居率に反映できるかどうか、総合的に判断する事も大事です。
Ⅲ.商品の見直し
Point1 地域ニーズの調査
賃貸住宅立地診断をしていて思うことは、地域ニーズに合っていない型式の供給が多いということです。
一時、核家族化でワンルーム需要が増大するといって、どのエリアでもワンルームばかり建設されていた時期がありました。
ファミリー向け、特に2LDKの型式の賃貸住宅は安定した稼働率であるのに、新築のワンルームマンションはガラガラという地域を色々なところで見かけました。
その賃貸住宅の立地する地域でどのようなユーザーがいるのか、調べてみることが重要です。誰向けに貸すのかターゲットを絞って、そのターゲットに間取りが合っていなければリフォームを考えることも必要になります。
Point2 適正家賃への見直し
残念ながら賃貸重要が旺盛で、住宅不足の地域以外は建物の経年劣化と共に市場競争力は落ちていきます。
従いまして、新築賃料の動向をチェックしましょう。新築賃料が下がっている地域は、既存賃貸住宅の賃料も下げ圧力がかかって賃料を見直さざるを得ません。
特に住宅は新しい設備、デザインの登場により、陳腐化の速度が早いため、従来の家賃はユーザー側からみれば、割高感があるのです。
適正賃料、保証金に見直すことが必要です。
Ⅳ.ウェルカムの心を持つこと
Point1 ウェルカムの心
あるハウスメーカーの住宅展示場では、賃貸住宅のモデルハウスもあり、見学をしていましたところ、賃貸住宅建設をお考えのご夫婦も見学中でした。お二人の会話をそれとなく耳にしておりますと、「こんな広い廊下だと入居者が物を置くだろうからもっと狭くてもいい」「システムキッチンなど、贅沢だ」と言っておられました。
大家業といえども、業であるなら賃貸住宅の入居者はお客様です。賃貸住宅を建設される個人の方の大半が相続税対策、所得税対策で、節税については関心は高いけれども、肝心の建てた賃貸住宅に入居者が気持ち住んでもらうというホスピタリティの心が感じられません。
古い賃貸住宅でも、ユーザーの案内日には共用部にゴミが落ちていないかどうかチェックして掃除したり、廊下や玄関の電気が切れていないか点検したり、窓を開けて部屋の空気の入れ替えをしたり、ウェルカムポップを案内する住戸の玄関にちょっと置くなど、ユーザーを気持ちよく受け入れる姿勢をみせることだけでも、ユーザーの印象は違ってきます。
私の知り合いの管理会社は新規入居者にお花を届けたり、町の便利な情報マップを配布されたりしておられました。またユーザ-の案内日には窓に「この窓から8月には淀川の花火が見えます」というポップを貼られたりしておられました。
こうした小さな心遣いこそ、賃貸住宅の価値を高めていく最も有効な手段と私は思っています。 以上
公開日:2016年7月13日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
不動産鑑定士 難波 里美の記事
不動産鑑定士 難波 里美の新着記事
不動産鑑定士 難波 里美の人気記事
賃貸管理の記事
賃貸管理の新着記事
-
賃貸管理
伊澤 大輔 -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
賃貸管理
伊澤 大輔
賃貸管理の人気記事
-
賃貸管理
片島 由賀 -
賃貸管理
エジソン法律事務所 大達 一賢 -
賃貸管理
daitoku -
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
賃貸管理
櫻田 真也
すべての記事
新着記事
-
専門家探し
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
櫻田 真也 -
購入
G.Sakamoto -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
賃貸管理
伊澤 大輔
人気記事
-
相続 税金
税理士法人シリウス -
土地活用
櫻田 真也 -
空室対策
株式会社日本防犯設備 北澤 -
滞納 退去
櫻田 真也 -
相続 税金
ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
関連おすすめ特集
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
京都府京都市北区紫野下御輿町
7,800万円- %詳細
-
京都府京都市北区上賀茂津ノ国町
7,750万円- %詳細
-
兵庫県神戸市西区池上3丁目
9,800万円9.97%詳細
-
京都府京都市右京区太秦組石町
8,000万円7.17%詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- 土地の有効活用方法について!地主大家が気になる点を専門家が解説
- 不動産の共有名義にするデメリットは?相続の際に起こるトラブル事例をご紹介!
- アパートの補修は入居者がやるべき?管理している物件の修繕にかかる費用や日数につ…
- 区分マンションを管理するのにかかる費用は?入居者退去による修繕費用や害虫対策費…
- 内見者が減少した原因は?大家さんの解決事例をご紹介!
- マンション経営特有のリスクやトラブルとは?初期費用や修繕費など大家さんが気にな…
- 一戸建ての空き家の活用方法!改修工事や費用など
- 木造アパートで起こる騒音や火災トラブル対処法!入居者に注意を促す際に大家がすべ…
- 親の所有物件を相続する場合の手続き方法とは?優先順位や必ず行うべきものとは
- 更新料を払えない入居者や減額要求された場合の対処法とは?
- 大規模修繕にかかる費用の相場は?災害の被害から工事が必要になり…
- 借主から更新時に家賃値下げの交渉をされたが応じるべき?
- 経年劣化による建物老朽化!修繕工事による入居者との間に起こるトラブル事例
- 老朽化物件の耐震補強!災害による損壊などで借主に被害を出さないための対策とは?
- オーナーチェンジ物件を購入後おこりうるトラブルとは?契約書に不備がないか確認し…
- 物件の不備による改修工事!入居者に説明する際トラブルを避ける方法は?
- 賃貸の取り壊しにかかる費用は?老朽化による修繕でかかる期間や入居者とのトラブル
- 老朽化アパートを経営するリスクとは?立ち退きや修繕工事などのトラブル事例につい…
- 賃貸管理における家賃保証の注意点とは?家賃滞納のリスク回避できるが…
- 迷惑行為をする入居者の対処法とは?騒音や入居者同士のトラブルなど大家はどこまで…
- 孤独死発生時の原状回復費用はいくら?近隣住民への対応や修繕依頼などアパート大家…
- 賃貸管理における貸店舗のトラブル
- 先輩大家さんによる賃貸管理のノウハウ
- 駐車場の違法駐車トラブル!大家としてできる賃貸管理の対策は?
- 賃貸アパート入居してもらうための掃除のコツとは?住みやすい物件作ることも大家さ…
- 修理費用の負担はどうすべき?賃貸管理における修繕トラブル事例
- ボロ物件を選ぶポイントとは?リフォームで価値を上げる賃貸管理
- 強制退去してもらうには?賃貸管理の注意点
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- アパートローンの審査基準について!金融機関によってどのような項目がある?
- 土地の有効活用方法について!地主大家が気になる点を専門家が解説
- 不動産の共有名義にするデメリットは?相続の際に起こるトラブル事例をご紹介!
- アパートの補修は入居者がやるべき?管理している物件の修繕にかかる費用や日数について
- 区分マンションを管理するのにかかる費用は?入居者退去による修繕費用や害虫対策費用な…
- 内見者が減少した原因は?大家さんの解決事例をご紹介!
- マンション経営特有のリスクやトラブルとは?初期費用や修繕費など大家さんが気になる点…
特集
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
京都府京都市北区紫野下御輿町
7,800万円- %詳細
-
京都府京都市北区上賀茂津ノ国町
7,750万円- %詳細
-
兵庫県神戸市西区池上3丁目
9,800万円9.97%詳細