大家さんが気にするべき!失敗しない賃貸住宅経営のポイント-ランニングコストの点検・見直し、修繕計画-|不動産鑑定士 難波 里美

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大家さんが気にするべき!失敗しない賃貸住宅経営のポイント-ランニングコストの点検・見直し、修繕計画-

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不動産鑑定士 不動産鑑定士 難波 里美

当社は長期的ビジョンに立ち、不動産の価格形成の最適化に寄与すべく日夜研鑽を積んでおります。 一例として当社は住宅賃料については、85年から定点観測を行っており賃料の動向と需要、動向に ついて常に新しい情報提供している他、分譲マンション、分譲住宅(定期借地権を含む)の市場調査、 異業種と協業して不動産の市場評価等の新規分野にとり組んでおります。

後編では賃貸住宅を建ててから、賃貸住宅の経営をしていく上でいくつかのポイントをご紹介します。

失敗しない賃貸住宅経営のポイント(後編)

Ⅰ.ランニングコストの点検・見直し
Point1 共益費のチェック
共益費については、どう決めておられますか?「建築業者の提案書に書いてあったから」、「近隣の相場で決めた」という回答が一番多いですが、果たして実際、共益費に相当するコストはどの位かかっているのか調べられたことはありますか?


実際の共益費に相当するコストの方が高いと、毎月の共益費の不足分を家賃部分で補填していることになります。

まず、実際の共益費として徴収しなければならない金額をチェックしてみましょう。
共益費の中味ですが、共用部分、外構部分の清掃、電気代、水道代、警備代、エレベーターがあるときの定期保守点検費、管理人がいるときは管理人の人件費が該当します。

このときも、共益費 = コストという設定ではなく、とれる共益費の60%~80%で上記経費を賄うことがポイントです。

Point2 火災保険等、必要な支出のコストダウン
火災保険については、親戚に保険の外交員がいるのでそこにしたとか、建築業者の紹介業者で契約したとかいうお話をよく聞きます。

火災保険等、損害保険の商品は多様化していますし、サービスのメニューも増えて、アラカルトで保険を決めることができます。保険会社によって保険料も違いますので、相見積もりをとってよく検討することが大事です。

また、長期にかけるのではなく、3年毎に更新し、その都度新メニューが出ているかどうかもチェックすることをおすすめします。

このほか、堅固なマンションを複数棟所有しておられるのなら、同じ保険会社で契約すると、保険料の複数棟割引もあります。

火災保険以外では管理コストを見直して見ましょう。管理会社に管理を一任するときも、何をどこまで任せるかをしっかり決めた上で相見積もりをとりましょう。

また、既に管理会社に一任しているケースでも、別の管理会社から見積書をとると、費用内訳の比較ができます。

私がご相談を受けたケースでは使用されていない二段式立体駐車場を廃止することにより、管理コストを大幅に下げれたことがありました。

管理会社も建設会社の関連会社、清掃会社から管理会社になったところ、賃貸仲介会社の子会社と出身が様々で管理に得意不得意の分野があります。
その違いをしっかり掴んで管理会社を選ぶことが重要です。
 
Ⅱ.修繕計画のポイント
Point1 修繕の時期
修繕費は「経常的な小修繕費」と「設備更新を含めた大改修費の積立金」を計上しますが、両方とも築10年以内であれば、費用として出て行くことはほとんどありません。入退居時の小修繕費ぐらいです。

設備更新の目安時期として下記をご参照ください。
築10年 ~ 15年 : 屋上補修、塗装塗り替え、エアコン更新
築15年 ~ 20年 : ビル空調設備更新、外壁補修、立体駐車場設備更新
築20年 ~ 25年 : 給排水設備更新
築25年 ~ 30年 : エレベーター更新

Point2 修繕積立金
こうした修繕費用はあらかじめ、家賃収入の内から積み立てておくといいのですが、その目安として財団法人住宅改良開発公社が調査した、建物タイプ別、修繕支出の試算と、戸当りの修繕資金をご紹介します。

構造やファミリー向けかシングル向けかで、戸当り月額1万円から1.5万円と幅があります。
但し、建物大規模修繕にあたっては、費用をかけるレベルのマンションであるかどうか、賃料、入居率に反映できるかどうか、総合的に判断する事も大事です。


Ⅲ.商品の見直し
Point1 地域ニーズの調査
賃貸住宅立地診断をしていて思うことは、地域ニーズに合っていない型式の供給が多いということです。

一時、核家族化でワンルーム需要が増大するといって、どのエリアでもワンルームばかり建設されていた時期がありました。

ファミリー向け、特に2LDKの型式の賃貸住宅は安定した稼働率であるのに、新築のワンルームマンションはガラガラという地域を色々なところで見かけました。
その賃貸住宅の立地する地域でどのようなユーザーがいるのか、調べてみることが重要です。誰向けに貸すのかターゲットを絞って、そのターゲットに間取りが合っていなければリフォームを考えることも必要になります。

Point2 適正家賃への見直し
残念ながら賃貸重要が旺盛で、住宅不足の地域以外は建物の経年劣化と共に市場競争力は落ちていきます。

従いまして、新築賃料の動向をチェックしましょう。新築賃料が下がっている地域は、既存賃貸住宅の賃料も下げ圧力がかかって賃料を見直さざるを得ません。
特に住宅は新しい設備、デザインの登場により、陳腐化の速度が早いため、従来の家賃はユーザー側からみれば、割高感があるのです。
適正賃料、保証金に見直すことが必要です。

Ⅳ.ウェルカムの心を持つこと
Point1 ウェルカムの心
あるハウスメーカーの住宅展示場では、賃貸住宅のモデルハウスもあり、見学をしていましたところ、賃貸住宅建設をお考えのご夫婦も見学中でした。お二人の会話をそれとなく耳にしておりますと、「こんな広い廊下だと入居者が物を置くだろうからもっと狭くてもいい」「システムキッチンなど、贅沢だ」と言っておられました。

大家業といえども、業であるなら賃貸住宅の入居者はお客様です。賃貸住宅を建設される個人の方の大半が相続税対策、所得税対策で、節税については関心は高いけれども、肝心の建てた賃貸住宅に入居者が気持ち住んでもらうというホスピタリティの心が感じられません。

古い賃貸住宅でも、ユーザーの案内日には共用部にゴミが落ちていないかどうかチェックして掃除したり、廊下や玄関の電気が切れていないか点検したり、窓を開けて部屋の空気の入れ替えをしたり、ウェルカムポップを案内する住戸の玄関にちょっと置くなど、ユーザーを気持ちよく受け入れる姿勢をみせることだけでも、ユーザーの印象は違ってきます。

私の知り合いの管理会社は新規入居者にお花を届けたり、町の便利な情報マップを配布されたりしておられました。またユーザ-の案内日には窓に「この窓から8月には淀川の花火が見えます」というポップを貼られたりしておられました。

こうした小さな心遣いこそ、賃貸住宅の価値を高めていく最も有効な手段と私は思っています。                                     以上
 
 
 

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更新日:2017年11月25日 (公開日:2016年7月13日)

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