大家さんが気にするべき!失敗しない賃貸住宅経営のポイント-コンセプト型・SOHO・趣味対応型・ペット同居対応型マンションの提案-|不動産鑑定士 難波 里美

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大家さんが気にするべき!失敗しない賃貸住宅経営のポイント-コンセプト型・SOHO・趣味対応型・ペット同居対応型マンションの提案-

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不動産鑑定士 不動産鑑定士 難波 里美

当社は長期的ビジョンに立ち、不動産の価格形成の最適化に寄与すべく日夜研鑽を積んでおります。 一例として当社は住宅賃料については、85年から定点観測を行っており賃料の動向と需要、動向に ついて常に新しい情報提供している他、分譲マンション、分譲住宅(定期借地権を含む)の市場調査、 異業種と協業して不動産の市場評価等の新規分野にとり組んでおります。

今回は賃貸住宅を建設する際、コンセプトを決めるということで
各種コンセプト型マンションをご紹介します。

失敗しない賃貸住宅経営のポイント(中編)

中編は賃貸住宅のコンセプトについてお話をします。
 
Ⅰ.コンセプト型マンションの提案
マンションの標準設備としては、
① インターネット対応(光ケーブル)
② セキュリティ
は必須であることは前回お話しました。

賃貸マンションの建設をお考えの方にお勧めしたいことは、分譲マンションのワンパターン供給でないものを賃貸マンションに求めるユーザ-層がいておられることから、そういったユ-ザ-を獲得するためにも賃貸マンションのコンセプトを明確にしていただきたいということです。

「2LDK」や「3LDK」の「間取り」を売るのではなく、「生活空間」を売る発想から入るとわかりやすいです。

ライフスタイルが多様化している現在、住に対するユーザ-の要望も多様化していますが、分譲マンションは需要の最大公約数のところに焦点をおくため、間取り、専有面積はどのディベロッパーも平均化しています。

その点、賃貸は自らの住まいのあり方を体現したいニッチな需要を掘り起こすことで十分分譲マンションの大量供給エリアにおいても競争できるのです。

そのためには、コンセプトを明確にする必要がありますが、コンセプト型マンションとして以下の事例をご紹介します。

1.SOHO
スモールオフィス(Small office)ホームオフィス(Home office)の略でSOHOと略しています。

一時、SOHOと称した賃貸マンションの供給が多かったのですが、中身は普通の「1ルーム」「1DK」で、どこがSOHOなのかコンセプトのはっきりしないものが多くて、いつの間にかSOHOという名称は使われなくなりました。

しかしながら、私が調査して見つけた郊外型SOHOは、光ケーブル、インターネット対応で、その上、館内ランまでつけて、各部屋間で通信できる機能がありました。

このマンションの借り手は普通の世帯もいましたが、生命保険会社、損害保険会社、ゲームソフト会社等にお勤めの方が多かったです。中には都心のオフィスを閉鎖して何室か社宅として借上げている保険会社もありました。

保険会社は営業職がパソコンを持ってお客様のところへ出向くことが多く、会社には電話番しかいないので、このマンションに移転することによりパソコンで情報交換、営業報告をして無駄なオフイスを解約したとのことです。

こちらのオーナーにお会いしてお話を聞く機会があったのですが、自宅で仕事をするには何を備えればいいかをしっかり研究した上で、設計士に希望を伝えておられました。
このように、SOHOと謳うならば住だけでなく、ビジネスの場としての機能性を明確にすることが必要です。


2.趣味対応型(ホビー型賃貸マンション)
例えばユーザ-が隣家に気兼ねなく部屋で音楽演奏ができる遮音性の高いマンション、ビデオルームのあるマンション、バイクや自転車が趣味のユーザーのために安心してバイクや自転車が置けるスペースが部屋内にあるマンションなどが例としてあげられますが、賃貸ユーザーが気兼ねなく趣味に没頭できる環境を作ることがポイントになります。

私がお伺いした賃貸マンションでは、共有スペースに遮音性の高い部屋を作り、住民やオーナーが一緒に音楽演奏や映画を楽しめる部屋を作っておられるところがありました。オーナーの趣味が嵩じてという気がしないでもありませんが、マンションの住民の定着性は高かったです。
また愛車のバイクのために土間のある一軒家を賃借りしたユ-ザ-もいましたので
愛車のメンテナンスができるスペ-スがある賃貸マンションはアピ-ル度が高いと思います。

3.DIY型賃貸マンション
国土交通省でもDIY型賃貸契約書のひな型を作成する等、周知されてきていますが、私はディープなDIY型賃貸マンションより、ソフトDIY型をお勧めします。

ディープとは、賃貸マンションをスケルトンの状態で貸し、内装・設備を入居者が負担するものですが、そもそも賃貸をチョイスする人は経済性を重視している方が大半なので、賃貸マンションに過大な投資はしません。

実際に築年の古い賃貸マンションの1室をスケルトンにして、賃貸募集しているマンションの事例を調査しましたが、なかなか応募がなく、最近ようやく入居が決まりましたが、入居者は設計事務所の方でした。

ソフトDIY型とは、賃貸住宅の設備は備えていて、一部を賃貸ユーザーの好みに合わせて造作を許すものです。事例としては、壁がコンクリートの打ちっ放しのマンションで、入居者が自分の好みの色に塗れるというもの、造作可能なボード(間仕切り)を用意して入居者の自由にするもの、家具で間仕切りをして部屋数を調整できるもの等に人気がありました。


4.ペット同居対応型マンション
ペット同居対応型マンションは、少子高齢化社会においてはペットが家族になるので、ペットと共住みしたい賃貸ユーザーは増えている傾向にあります。

ただ、賃貸市場でよくみるのは、ペット可にすれば家賃・管理費がアップできるので空室を埋めるべく、安易にペット可にしているケースです。これはペット同居対応型マンションとは異なるものです。

特にペットを飼わない入居者がいる既存の賃貸住宅で、いきなりペット可にしますと住民トラブルのもとになります。また通常の賃貸マンションの部屋の仕様でペット可にしますと、退去時に多大な原状回復費用が発生し入居者ともめることもあります。

集合住宅のペット3大トラブルは、① 無駄吠え、② 臭い、③ 抜け毛ですが、このトラブル対応は飼育マナーの向上で防ぐことが可能です。賃貸マンションで、ペット飼育可を考えるのなら館内ルールを作ることは必須となります。
また、入居者間でペットクラブを作って意思疎通を計ることも一案です。

この他、管理側としては動物病院、ペットショップ、ペットシッター等の支援サービス体制を整えておくのも入居者に喜ばれます。ペットの躾やアニマルセラピー向けの教育についてはNPO法人も活躍しており連携をとるのも良いですね。

ハード面では、ペット対応型マンションでよく見られるのがグルーミングルーム、ペット洗い場等がつけられていますが、需要(特に犬を飼う)ニーズで高いのは、① 床材、壁材強化(傷つきにくく、水ぶきしやすく、掃除がしやすい素材、床材はクッション性が高く滑りにくく、遮音性が高いもの。腰壁状で上下分けるもの。)、② 飛び出し防止柵、③ 室内にペット専用洗い場、④ 汚物専用水洗の順となっています。

特に人間用の風呂場でペットを洗うと、ペットの毛ですぐに排管が詰まってしまいますので、要注意です。

ペット同居対応型マンションはランニングコストが高いという話をよく耳にしますが、それは動物と人間はどう違うかをよく研究してそれをハードに造り込むことを怠って、単に普通の賃貸マンションにリードフックやペット洗い場だけをつけて、ペット同居対応型マンションと称しているのが多いからではないでしょうか。

なお、管理する立場から、以下の3点の対応策についても十分に注意する必要があります。
 室内、共用部分の床材、壁材強化…大型犬になりますと、床、壁に結構爪あとを残すケ-スがありますので、素材は吟味する必要があります。

 入退居の際の臭いの浄化…ペットの臭いが残っていますと次の入居者のペットが落ち着かなくなりますし、ペット好きの人間でも閉口する場合があります。臭い対策として常にアロマを部屋に常置されているマンションがありました。

 退去時のペットの放置…あるマンション管理会社にお邪魔したところ、いたちに良く似たフエレットが檻に入れて置いておられたのでペットですかと聞きましたところ、入居者が退去時に捨てていったもので、生き物なので代わりに世話をしていますとのことでした。こういうことがないように退去時には必ず立会うことが必要ですね。
 
次回は賃貸マンションを建ててからどういうことに注意したらいいかをお話します。
 
 
以 上
 

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更新日:2017年12月10日 (公開日:2016年7月5日)

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