大家さんが気にするべき！失敗しない賃貸住宅経営のポイント-入居率の良いマンションと悪いマンションの違い-｜不動産鑑定士 難波 里美

相続税の増税により賃貸住宅の建設や賃貸住宅の購入が活発化していますが、賃貸住宅を建設する、または購入する際のポイントをまとめてみました。
ご参考にしていただければ幸いです。

失敗しない賃貸住宅経営のポイント（前編）

私のコラム連載も今回を含めてあと2回となりました。
賃貸住宅の立地診断、鑑定評価、空き家対策の収益物件のコンサル等の業務を長年しておりますと、入居率の良いマンションと入居率の悪いマンションの違いがはっきりしています。


これからご紹介申し上げますが、収益用賃貸マンションの購入や賃貸住宅の建設を予定されておられる方の参考になれば幸いです。

Ⅰ．立地編
Point1　駅からの距離
入居率の良いマンションは最寄駅から約800ｍ、徒歩約10分以内にあります。ワンルームは更に徒歩約5分以内と時間距離は短縮します。

入居率の悪いマンションは徒歩約15分を超え（駅から約1.2km超え）ており、バス便の二次交通を使う立地にあります。
最近の賃貸ユーザーは住まい選びを家計全体で考えており、交通費についても削減したいと考えている他、時間コストにも重視しているため二次交通立地のマンションは選びません。

駅から遠くてバス便であっても、賃貸住宅で集客できる立地は学校区が極めて人気校区か、周辺に工場団地や大学がある等、限られています。

Point2　駅の性格
入居率の良いマンションの立地はPoint1を充足して、かつ、最寄駅が急行・快速等の停車駅か、複数路線が乗り換えできるターミナル駅です。

近年、賃貸ユーザーは利便性の高い所へ集中する傾向にあり、急行・快速停車駅の前後の各駅停車駅では、例え駅前であっても賃貸ユーザーが急行・快速停車駅前立地の賃貸マンションに吸収され、客付に苦戦しているところが少なくありません。

Point3　視認性
入居率の良いマンションは道路沿いでわかり易い立地にあり、反対に入居率の悪いマンションは細街路が入り組んだところにあってわかりにくい、即ち、行きにくいところにあります。

Point4　防犯性
入居率の良いマンションは夜道でも防犯灯があり、歩きやすい立地にあります。特に女性の賃貸ユーザーは防犯性も考えて、駅から近く、かつ、夜道の安全性も重視しています。駅から近くても、途中、大きな公園があり、人気のない暗いところが続くと、敬遠する傾向にあります。

Point5　騒音等の外部環境
外部環境として騒音発生の原因となる工場や高速道路、軌道敷が隣・近隣にあるマンションは入居率が良くありません。

都心部のマンションではこれは仕方のないことですが、弊社で高速道路に面している住戸とそうでない住戸の賃料格差を調査したところ、高速道路に面している住戸はそうでない住戸に比して△3％～△5％賃料が低い結果が得られました。
この他、墓園や下水道処理場、焼却場の近くも入居率に影響を与える要因となっています。

Point6　利便施設への距離
子育て世帯であれば、保育所、幼稚園、小学校、公園等の他、買物施設や医療施設等の位置関係を重視します。

近年、郊外ニュータウンの高齢化が進み、ニュータウン内のスーパー、医院等が閉鎖していくと、ニュータウンから利便性の高い立地へ移動する世帯が増加しています。
最寄駅に近い立地や都心に人口が移動しますと、商業施設のみならず、医療・福祉関連の事業所も人口の多いところへ進出していき、駅近立地はますます利便性が高くなって、更にまた人が集まるという好循環になるのです。

Ⅱ．建物編
Point1　マンションの外観
身だしなみの良い人の第一印象が良いように、建物も第一印象が大切です。
賃貸マンションも同じで、外壁のクラック、塗装剝れがなく、また、ちょっとした生垣や花壇があり、高級感・清潔感のあるマンションの入居率は高いです。

築年が古くても、建物を良く手入れしている事がユーザーの好感を呼びます。手入れされていないマンション、特に外壁のクラック、塗装剝れがよく目立つマンションはユーザーがマンションの安全性を疑ってしまうので、入居率は良くありません。

Point2　玄関ホール・廊下の清潔感
玄関ホールにゆとりがある、若しくは、ちょっとした意匠がある、清掃が行き届いていて廊下の電球は切れていない。こんなマンションは入居率は良いですが、反対に清掃が行き届いていなく、ホールがなく、外階段で直接部屋に入る、廊下に子供のおもちゃや新聞紙の束、ゴミ等がおかれているマンションは入居率が悪いです。

何故なら、マナーの悪い入居者を放置しているようなマンションは近隣トラブルにも結びつくからです。

Point3　ゴミ集積場の有無
ゴミ集積場があり、外からゴミが目立ちにくい設計にしているマンションは概ね入居率も高いです。

ゴミ集積場がない、あってもスペースが狭くてゴミが散乱し、清掃が行き届いていないマンションの入居率が悪いことはいうまでもありません。

Point4　設備関係
駐輪場、駐車場は賃貸住宅を建設するとき、それぞれの市の指導要綱で設置率を決めています。中には1階を駐車場で建築確認申請して、建物の竣工後、店舗等にしているマンションもありますが。

セキュリティについての賃貸ユーザーの関心度は高まっており、オートロックやTVモニター付インターフォンの設備が人気です。

入居率調査の際、同じ最寄駅で徒歩5分立地のマンション（以下「Aマンション」といいます）と徒歩15分立地のマンション（以下「Bマンション」といいます）が、ほぼ同時期に竣工して募集開始していました。家賃はAマンションもBマンションも同家賃でした。

Bマンションは最寄駅から距離があるので建物設備をグレードアップして、宅配BOX・トランクルームの他、住戸内には浴室乾燥機・床暖房・ウォシュレット等、フル装備しましたが、客付けに相当苦戦しました。同じ立地であれば、フル装備はインセンティブになったかもしれませんが、立地の悪さを設備では補えないということがわかった事例です。

Ⅲ．部屋編
Point1　採光・通風
当たり前の話ですが、採光・通風の良い部屋は人気があります。部屋に入った第一印象が明るいと感じることが極めてユーザーのポイントが高い。昼でも暗い、昼間でもずっと電気をつける必要がある部屋がある間取りは人気がありません。

住宅ですから、いかに採光・通風の良い部屋を作りこむかは当たり前の話なのですが、住棟配置を南面採光がとれる東西軸に出来る敷地であるのにも関わらず、南北軸にして、西向きにベランダの住戸を作っているマンションを見ると残念でなりません。

企画品を敷地に単に当てはめているだけというマンションは少なくないのです。

Point2　間取り
なるだけ矩型の部屋が望ましい。
オーバル型の斬新なデザインで部屋にカーブがある賃貸マンションを建てられた不動産業者のオーナーがおられましたが、入居に関してはユーザーの人気はさっぱりでした。

変型の部屋は家具を置くとデットスペースが生まれます。使い勝手の悪い部屋は作らない。これは鉄則です。

間取りとしてはベランダ側に（L）DKがある横（L）DKが人気です。
西宮市で隣り合わせに賃貸マンションがありました。築年も階層も広さ、型式（2LDK）、家賃、住棟配置もほぼ一緒でしたが、入居率調査をすると、片方のマンションだけ入居率が高いのです。
そこで間取りを調べてみると、入居率の悪いマンションはベランダ側に居室2室（和室）を並べて、真ん中にLDKを置いているため、LDKは行燈部屋になるタイプでした。昔は主寝室を日当たりのよいところに持っていったものですが昨今では家族が集まるリビングが日当たりのよい明るい部屋が好まれます。この他では、部屋数の多さよりも一居室部分にどれだけゆとりがあるかにユーザーは着目しています。

また、各室に収納があることが望ましいですが、ウォークインクローゼットように大型収納がある間取りは人気です。これはファミリー向けだけではありません。ワンルームにウォークインクローゼットをつけたところ、女性シングルにヒットして、すぐに満室になった事例があります。

Point3　水回り
もう最近ではみかけませんが、風呂・洗面所・便所が一体となったユニットタイプは単身者に人気はありません。

下表は大阪府の北摂エリアで2,043戸の賃貸住宅を管理する不動産管理会社が平成27年度に入居者にアンケートをとった「入居者ニーズランキング　ベスト5」ですが、単身者は「独立洗面台」が第3位、ファミリーは「システムキッチン」が第1位、「追い焚き機能付・浴室乾燥機付風呂」が第2位となっています。


Point4　セキュリティ
上記表からみてわかるように、セキュリティとして単身者は「TVモニター付インターホン」が第1位、ファミリーは「オートロック・ディンプルキー」が第3位にあがっています。

建物内外部についてのセキュリティをおろそかにすると、賃貸ユーザーにそっぽを向かれます。建物の正面玄関には暗証番号でドアを開閉するように気配りをしているのに、その駐車場から誰でも入れるマンションを見たことがあります。
セキュリティ対策は建物全体でチェックする必要があります。

Point5　その他の設備
インターネットは設備としては標準アイテムになっています。
また、関西では居室にエアコン付で賃貸するマンションも増加しています。

但し、近時の賃貸ユーザーは家賃重視で予算に妥協がないため、設備を多くつけたからといって家賃は必ずしもアップできません。

むしろ、何をつけ、何をつけないか、ターゲットを絞って選択することが大事です。
 
次回は、賃貸住宅のコンセプトと管理についてお話いたします。
 
 
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