投資家が勘違いしやすい『都内物件』と『地方物件』の経費率の違い~都内でマンション経営は成功するのか?~|サラリーマン大家・中林

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投資家が勘違いしやすい『都内物件』と『地方物件』の経費率の違い~都内でマンション経営は成功するのか?~

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大家 サラリーマン大家・中林

1986年生、埼玉県出身。小学4年生~高校3年生まで野球一筋の生活をおくる。都内私立大学経済学部卒業。サラリーマンとして、経理業務をやる傍ら、25歳で不動産投資を始める。徹底した数値管理を武器に、現在5部屋の区分所有マンションを都内に所有し、年間家賃収入は約1,000万円。次に1棟マンション・アパートを購入すべく、着々と準備を進めている。著作に「20代だからこそ始める不動産投資~月収50万までの道のり~」がある。

一般的に地方物件の方が都内物件よりも表面利回りは高いケースが多いが、表面利回りには修繕費等のコストが全く加味されていない。この経費について実は地方物件の方が都内物件より高いという側面を説明します。

表面利回りが高い地方物件にはデメリットが隠れている?

本日は、都内物件と地方物件の経費率の違いについてお話したいと思います。
 
昨今の物件価格の高騰により物件価格は高止まりの状況が続いています。
しかし、家賃がそれに比例して上がっているわけではないため、物件の表面利回りは下落傾向が続いています。
 
そのような市況の中、都内の物件である程度のキャッシュフローが出る物件というは少なくなってきています。表面利回りが高いのは、1Fが店舗であるいわゆる「下駄履き物件」であったり、既存不適格物件や、借地権の物件などなど、保有後の経営難易度が高い、訳あり物件がほとんどです。
 
従い、都内の物件で勝負するよりも、地方の高利回り物件で勝負しようと考える方が増えています。実際に、私の不動産投資仲間は、ここ1年半で地方物件を数億円規模で買い増しており、キャッシュフローがどんどん拡大しています。
 
しかし、地方物件と都内物件で異なる点で忘れてはならないのが、経費率です。
これは地方物件のデメリットです。

物件の規模からくる同じ価格でも異なる『経費率の違い』

例えば、都内で1億円の木造アパートを購入すると、都内の場所にもよりますが、20㎡程度の部屋が6部屋~8部屋あるイメージです。
 
一方、地方で1億円の木造アパートを購入すると、これもまたその地方の場所によって異なってくるのですが、15部屋もあって、しかも1部屋あたりの面積が60㎡を超えるファミリー向けの部屋なんて言うパターンも多くあります。
 
上記のような地方物件の場合、1部屋当たりの家賃は5万円以下だったりすることも多くあります。そうすると、坪当たりの家賃は都内物件と比べて著しく低いということは分かるかと思います。
 
しかし、リフォームコストは地方だからと言って安くなりません。
むしろ、競合が激しい都内リフォーム業者と比べて、地方の方がコストが高くなるなんてこともあるということは良く聞きます。
 
そうなると、仮に空室率が同じだった場合は、坪当たりの家賃に対する坪当たりのコストが高い地方物件の方が、経費率が高くなる傾向があります。これが都内物件と地方物件の経費率が異なる背景です。
 
もちろん、地方物件の方がもともとの表面利回りが高い分、経費率が高くてもある程度は吸収してくれます。しかし、いくら表面利回りが高くても、空室率が高く、経費率が高い物件は結果的に都内物件よりも手残りキャッシュフローが少なくなる可能性もあることは頭の片隅にでも入れておいてください。

更新日:2018年7月19日 (公開日:2017年6月14日)

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