【第4話】物件探しの心構えとネットでの事前リサーチ　鬼のような指値を成功させるファーストステップ｜千葉ドラマー大家shino

今回は、不動産投資を開始して最初に購入したのは中古戸建の話です。

当初、500万円に売りに出ていた物件ですが、、
「鬼のような指値」を入れて200万円で購入しました。

そのときのエピソードを書きたいと思います。

物件探しの心構えと事前リサーチが大切！

こんにちわ。千葉ドラマー大家shinoです。
第1話から第3話までは、私が不動産投資を始めるまでの経緯について書かさせて頂きました。

私のしょうもないお話にお付き合い頂きまして、ありがとうございます（笑）

さて今回は、不動産投資を始めて実際に物件を購入した際のお話を書きたいと思います。

私は2014年1月より物件探しをスタートしました。
当時は、北海道の有名投資家、加藤ひろゆきさんに影響を受け、築古中古戸建をものすごく安く現金買いし、高利回りで運営する手法に憧れていました。

とにかく、ひたすらにsuumo、at home、homesなどのサイトで築古戸建を探しては、仲介業者に連絡して物件を見に行くというスタイルを繰り返していました。

物件探しをスタートさせた当時、
物件を必ず、一定量、定期的に見に行く
ということを必ず行っていました。
毎日、通勤時や昼休み時間にネットで物件をチェックして、
昼休みに業者に連絡して、そして休日に物件をまとめて3件ほど見に行く。
というスタイルです。

サラリーマンですので、どうしても平日に物件を見に行くには時間的な制約があります。
また、当時は子供が3歳くらいでまだ大変なときでもあったので、
土曜日は家族day、日曜日は不動産dayと決めて、活動をしていました。

奥さんにも協力してもらい、週に1日だけは不動産に専念できる日を作りました。

まず、不動産投資を日々の生活リズムに取り入れることがとても重要です。
これが出来ないと、不動産の勉強はしたけど買えないまま・・という状態になり、
いずれは不動産投資をしないままフェイドアウトしていく可能性があります。

既婚者であれば、配偶者、家族の協力が絶対に必要になってきます。
そのあたりの話をしっかりして、きちん時間を作って始めると良いと思います。

さて、物件探しの条件ですが、
500万円以下で、エリアは千葉県。
雨漏り、シロアリ、傾き無しの条件で、
特に自宅から車で1時間以内で行けるエリアに絞って探しました。

物件の情報は、「不動産ジャパン」がレインズに近い感じの情報で掲載されているので、
よく見ていました。また、中古戸建だけではなく「古家付土地」の条件でも探していました。
「古家付土地」だと意外な掘り出し物に出会えたりします。

売主さんが「建物には価値が無い」と思っているので、土地として売りに出していることも多く、値段交渉がしやすいというメリットがあります。
また、建物に価値が無いというのはあくまで売主さんの主観なので、意外と古くても住居として使用可能なものもあったりします。
実際に最初に購入した物件も「古家付土地」で出ていた物件でした。

その最初に購入することになる物件と出会ったのが、2014年5月のことでした。
物件探しをスタートさせてから4ヶ月くらい経過していました。

その物件は、確かSUUMOか何かに掲載されていたと思います。
スペックはこんな感じです。

価格：500万円
種類：古家付土地
場所：千葉県市川市某所（最寄駅から徒歩30分）
土地：75㎡
建物：築44年　43㎡
とこんな感じの物件だったのですが、
極めつけは「市街化調整区域」の土地でした。。。（笑）

仲介業者に連絡して、買付状況と売却理由をヒアリングしました。
買付状況は無し。掲載後3ヶ月が経過していましたが、まったく反響が無い状況でした。
金額を500万円から450万円に値下げしようか考えているときでした。
そして、売却理由ですが、ご年配の女性の方が所有者で、ずっとお住まいになられたのですが、娘様の自宅近くに新居を購入されたて引っ越したため、住む必要が無くなったこの物件を売ることになったとのことでした。

また、担当者さんから聞けた情報として、市街化調整区域ですが、既存宅地のため、建て替えは可能とのことでした。既存宅地とは、市街化調整区域に指定されたときに、すでに建物が建っていた状態のことです。

私は、「反響が無い」ということと、「建替可能」という点にセンサーが反応しました（笑）担当者さんとアポの約束をして、早速物件を見に行くことにしました。

そして、物件を見にいくまでの間に、ネットで集められる情報はすべて収集しました。
私は主に以下のサイトを必ずチェックし、物件を見に行く前の事前リサーチをします。

■見える！賃貸経営
http://toushi.homes.co.jp/owner/
物件の所在地が賃貸ニーズがあるエリアかどうか確認します。
このサイトはかなり有益な情報が載っているので、必ずチェックすることをおススメします。
色々なデータが載っていますが、そのデータから何を読み取るのか？がとても重要です。

ここでは詳しく述べませんが、自分なりにデータの読み解き方を研究してみると
大家力アップになると思います。

■地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
物件の路線価を調べます。
ちなみに先ほどの物件は市街化調整区域だったので、路線価はありませんでした。
隣接する市街化区域の路線価を参考にして、おおよその土地の値段を確認しました。

■国土交通省・土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
エリア内の売買価格（直近2年以内）が公開されているので、相場を見るのに使います。

■大島てる
http://www.oshimaland.co.jp/
購入予定の物件が事故物件ではないかを必ず確認したほうが良いです。

■各自治体のハザードマップ
購入予定の物件の市役所サイトで、地震の揺れや洪水等のハザードマップを確認します。

■at home、HOMES、SUUMOなどのポータルサイト
物件の条件を入れて、競合物件がいくらで出しているのか、
いくらの家賃設定なら競争力があるのかを事前にリサーチします。
「いくらくらいで貸せるのか？」を事前に調べておくのはとても重要です。

このように、ネットでの事前リサーチは重要です。
価格交渉に必要な情報で、ネットで収集できるものは必ず事前準備をしておくことが、
鬼のような指値を成功させるファーストステップだと思います。

今回のコラムはここまで。
次回のコラムでは、実際に物件を見に行った際の状況と、
「鬼のような指値」をした価格交渉の様子を書きたいと思います。

いつも応援ありがとうございます！
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