【第5話】現地調査・指値のポイント 鬼の指値を成功させるセカンドステップ|千葉ドラマー大家shino

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【第5話】現地調査・指値のポイント 鬼の指値を成功させるセカンドステップ

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大家 千葉ドラマー大家shino

はじめまして!千葉ドラマー大家shinoと申します。 地元千葉が大好きな、39歳サラリーマン大家です。 どうぞ、よろしくお願いします!

前回第4話からだいぶ時間が経ってしまいました・・・

お久しぶりです。
千葉ドラマー大家shinoです。

今回第5話では、前回第4話の続きとして、
実際の現地調査のポイントと、買付を入れる時のポイントを、私が体験したことを交えながらお話したいと思います。

価格交渉の材料を探すのが現地調査

物件情報をできる限りネットで収集した後は、実際に物件を見に行きます。
現地調査もインターネットでの事前調査も、価格交渉するための材料を探すのが目的です。

さて、私が実際に見に行った物件のお話に戻します。

現地調査は、仲介業者さんの事務所から営業車に乗って物件を見に行きました。
ここで最初のポイントですが、
営業車の中で仲介担当者さんとの会話はとても重要です。

あれこれ仲介担当者さんから希望の条件等々について聞かれると思いますが、
「自分は素人では無い」ということを、会話の中でうまく織り込ませながらアピールしていくことが重要です。
私の場合、古い戸建を激安で購入し、リフォーム・DIYして賃貸に出すことを考えている。
宅建やFPの資格を持っているということを会話のなかでうまく織り込ませました。

そうすると、「この人は素人では無いな。。下手なことは言えないな。。」と仲介担当者の方は思います。要は、素人として、なめられたら終わりです。
その点では、お金が無かった時代に不動産の勉強をしてかなりの知識を持っていたことは、自分にとってかなりアドバンテージとなりました。
知識を持っているということは、自信にもつながります。
自信を持って会話していると、「この人は本気で買う気のある人だな」と見られます。
仲介担当者にそのような人として見てもらうことがまずは重要かなと思います。

そんな会話をしているうちに、物件に到着しました。

予想通り、築古の一軒家で、入り口の草木がボウボウに生い茂っていました。。(笑)
そして中に入ると、容易に想像ができるとおり、残置物が多数残っておりました。。。
ただ、予想外の点が2点ありました。

その1つが、水回りがリフォームされていて、キレイな方でした。
特にお風呂が昔のバランス釜やタイル調では無く、ユニットバスにリフォームされていました。そして、キッチンも若干年数が経っていましたが、システムキッチンに入れ替えられていました。

そしてもう2点目が、間取りが5DKもあるということでした。
実は現地調査前の情報では42㎡という登記簿上の情報しかなかったので、
ものすごく狭い作りだと思っていたのですが、
実際は増築されていて、70㎡くらいありました。
要は、売主さんが増築された時に登記していないから昔の42㎡のままになっていたのです。

私は、この2点に気づいた時、
この物件は間違いなく「買い」だなと思いました。

リフォームで一番お金がかかるのは、水回りです。
その水回りがすでにリフォームされていて、このままで十分に使える状態だったので、リフォームに余計な費用がかからない点が魅力的でした。
そして、予想外に広かったということ。広い家には古くても色々な理由で住みたいというニーズが存在します。これまで内見が1件も入っていないとのことだったので、間取りが5DKもあるという情報は、実際に見に行った私にしかわからない情報です。

この物件は、建物として人が住むには価値があるにもかかわらず、
売主さんは「古屋付き土地」で売りに出していました。
要は、築古なので建物に価値が無いと思っていて、土地として売りに出していたのです。
私は、売主さんに大幅な価格交渉ができるのではないかというセンサーがビンビン反応しいました笑

いよいよ、ここから価格交渉、鬼のような指値が始まるのです。。
 

公開日:2018年4月24日

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