中属性でフルローンのみ！サラリーマン大家がどのような基準で物件を調査をするか～都内23区隣接市　築古木造　利回り11.5%　①｜副業サラリーマンなっく

つい最近、私が購入を検討した…と言うか買付入れて購入しようとしたものの買えなかった物件をご紹介します。
中属性でフルローンのみ狙っている私がどのような基準で物件を調査しているのか、現在の世の中の市況、融資動向の参考にしてもらえればと思います。

不動産会社から連絡が来た際の概要

この物件は、不動産投資会社から、メーリングリストの形で連絡が来ました。
私以外にも多数の方に連絡が行っていたということですね。

・満室想定利回り11.5%
・都内の23区に隣接した市。
・私鉄の急行停車駅から徒歩15分
・木造築30年弱
・全部屋1R
・土地評価が売価の約60%

これを見て、まず私が思ったのは
「都内の市部とは言え隣は区で、この利回りは高い！稀少だ！」

私は現在、キャッシュフローを優先して、“客付け可能な高利回り”を探しています。
“高利回り”の目標は、15%とかなり高めに置いています。
もちろん都内近郊では狙っていません。

この物件自体の利回りとしては、私の基準には引っ掛からないのですが、ただ、世帯数減少といった将来の心配がいらないエリアであることと、都内のため融資付けが比較的容易であることから、これは“買い”だと判断し、その日のうちに買付を入れました。

想定家賃の調査/設定と再設定後の最低表面利回り

レントロールでは、現在の空室は25%程度。

私は、想定家賃は、ネットの情報に加え賃貸仲介会社を通した調査を踏まえて、より現実に則した値になるように設定します。

この物件は現入居者は古くから入居されている方も多く、その方たちの家賃は相場よりかなり高め、また売り主が設定した空室の設定家賃は、想定家賃のギリギリ範囲内か気持ち高め(乖離は10%以内)と判断しました。

今後、入居者の入れ替わりが起こって、全員が想定家賃になった場合の最低表面利回りは10%。

うーん、私の基準ではかなり悩ましいですが、まだ切り捨てることはせず、建物の状態や、融資条件＆返済比率等々確認して、判断することにしました。

つづく…

以上が、机上＋ヒアリングにより調査した内容です。

上記の通り、私の基準には正確には合致しないものの、都内等の魅力があることを踏まえて、検討を続けました。
次回は、現地調査の内容を紹介します。


長くなりましたので、今回はここまでにさせて頂きます。
では、また次回～。