空室になった！　その物件、ターゲットは誰ですか？｜ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家

空室対策、どうしてますか？
きれいにリフォームして、内装も立派にして、新しい間はいいかもしれません。でも、実は同じような物件がいっぱい。。。どう差別化しますか？

募集に苦労したくない！その物件、ターゲットはどんな人ですか？

初めまして。ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）兼大家の永井と申します。
私が大家になったきっかけは、母が要介護になり、費用や築40年超の実家（しかも借地）が空き家となり、どう処分すればいいのか。。。と途方にくれたところからスタートしています。人生何が起きるかわかりませんね。

さて、皆さんはどんな大家さんでしょうか？ またはどんな大家さんを目指しているでしょうか？
ひとつの考え方として、以下の３つに大きくわかれるかなと思います。

① もともと先祖代々受け継いでいる物件をお持ちの大家さん
② 不動産はあくまでも投資と考え、賃貸経営より売却益による利益中心でいきたい大家さん
③ 賃貸収入がメインの不動産を事業として考えている大家さん

こちらで今回私がお話していきたいのは、賃貸経営にどうしたら失敗しないのか？がメインとなります。③の人が中心ですね。
まずはどう入居者さんに選んでもらえるのか？です。

賃貸物件ですから、空室リスクはつきまといますし、予想するのも難しいですね。
空室になった後、一般的にはリフォームなり、ハウスクリーニングなり、ここで費用が発生しますが、新規入居者さんはどんな人を想定しているでしょうか？
単身者、ファミリータイプ、女性、男性。。。その位でしょうか。

先日、実家の近くに行ったら知らない間に似たようなワンルームマンションがタケノコみたいにたくさん建っていてビックリしました。
我が家がお世話になっている不動産屋さんに「こんなに建って満室になるの？」と尋ねましたが、「おそらく難しいのでは。。。」とのこと。
相続税対策と農地法対策の最終局面でしょうか。偶然なのかわかりませんが、外観も似たような物件です。
新築とか築浅とかは検索サイトでも比較的検索されやすいですね。でも、新しくなかったら？

ターゲットを絞った方がうまくいくのは何故？

店舗の場合、
Ａ：肌がきれいに見えるエステ
Ｂ：40代でも10歳若く！を目指すエステ

ＡＢどちらが集客力があるでしょうか？
答えはＢです。Ｂで集客すると、40代しか来ないのでは？と思われるかもしれませんが、実際は40代以外でもちゃんと来てもらえます。

書籍の場合、
Ｃ：不動産収入で1億円を目指す
Ｄ：会社員が不動産収入で月10万円プラスになる方法
どちらがより多く売れるでしょうか？反応が分かれるかもしれません。
でも、ターゲットが絞り切れているのはＤだとわかりますよね。

あなたの物件に夢を持ってもらえるか？

夢っていうと大げさに聞こえるかもしれませんが、借主さんがその物件を選んだ時にどんな生活が想像できるかです。新しいきれいな部屋を提供するだけではなく、その先の生活に期待が持てるとしたら。。。

「お掃除ロボット」。私も欲しいですが、吸引力ってどうなんでしょうか。全くわかりません。でもいつかは欲しいです。なぜでしょうか？
お掃除ロボットがあれば、自分で掃除しなくても自動でお部屋がきれいになっていることが想像できるから・・・です。
自分で掃除機かけることから解放されるのが魅力なんです。お掃除ロボットに特別きれいな部屋を期待しているわけではありません。
同様に、全ての人がきれいな部屋を期待しているだけではないのでは？その部屋を使って（その部屋にいることによって）どんな可能性があるでしょうか？

不動産、利回りだけで考えても現実的ではない

誤解のないように言いますが、利回りはもちろん大事です。
でも、住む人にとっては利回りなんて全く関係ないのです。
その人にとって魅力ない物件なら、例え入居されてもフリーレント使って最低の２年間が経過する時点で退去してしまい、またハウスクリーニングに修繕と余計な費用がかさむの繰り返し。。。

どう差別化していきますか？

最初から差別化している物件なら関係ありませんが、「そんなの特にないよ！」という方、その物件に入居するつもりで何かないか考えてみて下さい。なければ思考錯誤して、いろいろ試すなり、差別化できるものを作ればいいんです。

例えば、伊豆に行った時、不動産屋さんで勧めていたリゾートマンション。
持ち主は旦那様が北欧の方で奥さまが日本の方ですが、夏の間だけ借りてくれる人を探しているとのこと。家具全て付いたまま（賃貸の金額は忘れました）。
北欧の冬は厳しいので冬は日本にいるけれど、夏は北欧の方が涼しいので夏、部屋を貸したいとのことでした。その後、どうなったのかはわかりませんが、伊豆の夏なら人気も高かったのでは？それに夏だけなら…という具合で借りたい人はいるんじゃないのかなという話です。

これは極端な例かもしれませんが、差別化していけば、築古40年超でも実際に入居され続けてなんとかなっているということです。