物件購入の判断は? 　利回りとキャッシュフローの話｜ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家

　不動産投資用に物件を購入する際、指標のひとつに利回りがありますが、利回りといってもいろいろ種類があります。
しかし、不動産投資を始める際、最も重要なのがキャッシュフローです。（計算にあげている例は実際の物件とは関係ありません）

表面利回りとは？

　年間賃料総収入　÷　物件価格（％）

物件価格５０００万円で年間賃料５００万円の場合：

５００万円　÷　５０００万円　＝　１０％

単純利回り、グロス利回り、または粗利回りともいわれる、一番簡便な収益率です。

不動産事業から得られる賃貸料などの年間総収入を物件価格で割ることによって計算されます。

物件ごとの表面的な不動産事業の収益性を比べたり、その不動産事業のデータが少ない場合など、簡単に収益性を計算したい場合に使われます。


一般的に、投資用不動産の販売の広告において、特に記載ない場合、利回りと書いてあればこちらの数字を用いることが多いです。


他の利回りと比べると、一番大きな数字になりますから、ずいぶんと利回りが良く見える場合がありますが、これだけで判断しない方がいいですよ～。







 

会計上の利回りとは？

　（　年間総賃貸料収入ー年間諸経費（減価償却費・支払利息を含む））　÷　総投資額（物件代金＋購入時諸経費）（％）

同物件で年間賃料５００万円、年間諸経費３５０万円（年間諸経費100万、減価償却費200万、支払利息50万を含む）、購入時諸経費１００万円の場合：

１５０万円（＝500-350）÷５１００万円（＝5000+100）≒２．９４％

不動産事業としての営業利益率。（≒投下資本収益率）

毎年の不動産事業の収益性や投下資本の回収性を評価するのに使われます。

年間の賃料収入から諸経費を差し引いて投資額で割ったものです。



賃料収入には毎月の家賃や駐車場の賃料の他、更新料や敷金や保証金などのうち、返還する必要がないものも含みます。また、共益費などの名目での収入も含みます。


諸経費とは、不動産収入を得るために直接必要な費用です。不動産業者への手数料、募集の広告宣伝費、管理費、固定資産税、損害保険料、管理会社に支払う管理手数料、修繕費、減価償却費（減価償却費とは、建物や車両など、年々価値が下がっていく物に対して会計上の耐用年数が決まっていて、その年数によって毎年経費にできる部分のこと）。


　※修繕費の中でも、資本的支出部分（資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出）は修繕費とは区別され、その年に一括で経費として計算することはできません。その資本的支出の金額に対して、減価償却を行うことで毎年の経費に算入することができます。
金額が大きな大規模修繕をしたとき、一括で経費にできない場合が多いってことです。



諸経費の中には建物や車両など、償却資産（年々価値が下がっていくもの）の減価償却費や借入金の支払利息を含みます。だから、土地は償却資産にはなりません。（実際に土地の金額が下がっていても。。は関係ありません）借入金支払額の中でも元本部分は含みません。

　※支払い利息の中で、土地に対する借入金支払利息部分は最終的に不動産所得が赤字になった時は経費には算入できません。