所有している不動産を賃借している店舗や営業所に立退きを求める場合の注意点(その1)|片島 由賀

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所有している不動産を賃借している店舗や営業所に立退きを求める場合の注意点(その1)

所有している不動産を賃借している店舗や営業所に立退きを求める場合の注意点(その1)

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弁護士 片島 由賀

これまで,当事務所では,不動産の境界問題,隣地トラブル,敷金・原状回復,賃料未払いへの対応,明渡し請求等の各種トラブル対応,離婚や相続に関連する処理などの各種業務に携わってきました。 賃貸経営もいつも順風とは限らず逆風があるかもしれませんし,逆風は避けたいところです。トラブルへの対処は想像以上の精神的・身体的なご負担になることがあります。そういった逆風を順風に代える・逆風を防ぐために,法的なサポートを迅速かつ粘り強くさせて頂いています。

 所有している不動産に店舗や営業所が入っているものの、建物が老朽化してきたり、耐震性などに問題が出てきて、取り壊しの必要性が出てくる、あるいは土地を有効活用するために建物を壊してビルのようなよりテナント収入がある建物に建て替えたい、という場合があります。
 そういったとき、既に借りている店舗や事務所は、建て替え後に同じ場所で再び営業出来るのならまだ良いです(その場合も建て替えまでの営業をどうするかという問題はあります)。ただ新しいビル等に入居できないといった場合、あるいは建て替えのめどがないときは重要な拠点を失うことになり営業に大きなダメージを受ける上、移転に費用がかかる、移転すると今のお客様を失う可能性があるといった具合に様々な影響が出るおそれがあります。
 オーナー(賃貸人)、テナント(賃借人)事情がある場合、オーナーはテナントに立退きを求めることができるでしょうか。

オーナーが建物の明け渡しを求めるときどんな条件を満たす必要?

 借地借家法(建物の所有を目的とする土地賃貸借と建物の賃貸借について定めた法律)では、テナントの保護を重視しています。オーナーから賃貸借契約を継続せず解約の申し入れをしたり、更新をしない(拒絶する)場合には、「正当の事由」(あとで説明します)が必要としています。

期間の定めがある建物賃貸借契約で、オーナーがテナントに期間満了後は更新しないと通知すると、「正当の事由」がない限り、テナントは立退きに応じる必要はありません(もっとも定期建物賃貸借の場合は期間満了で契約は終わるので、逆にテナントは無条件で建物を明け渡す必要があります)。

 また、同じく期間の取り決めがある建物賃貸借の場合で、オーナーが契約に基づく期間を空けて解約申し入れをした場合にも「正当の事由」がないとテナントは立退きに応じなくてもよいとされています。

「正当の事由」とは?

 それでは、この「正当の事由」とはどういったことから判断するのでしょうか。

「正当の事由」には、

⑴賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情

⑵建物の賃貸借に関する従前の経過

⑶建物の利用状況及び建物の現況

⑷賃貸人から賃借人に対する財産上の給付(立退料)の申し出

を考慮して判断するとしています。

 判断にあたっては、裁判になったとき⑴の建物を使用する必要性がオーナーとテナントのどちらがより大きいかを主に見ていくことになります。そして⑵~⑷については⑴を補うものとして見ていきます。オーナーもテナントもどちらをとっても必要性に違いがなければ⑵~⑷を考慮して「正当の事由」があるかを見ていきます。

 オーナー、テナントいずれも建物使用の必要性に違いがないのであれば、裁判ではオーナーが高額な立退料を支払うことで「正当の事由」が認められるケースがあります。

 逆に、テナントの建物使用の必要性がオーナーの建物使用の必要性をかなり上回るケースでは、そもそも⑴でテナントの建物使用の必要性を重視することになり、⑵~⑷を考慮する「正当の事由」が認められなくなってしまいます。ですから、より高額な立退料の申し出をすることで立退きしてもらえるかということになってきます。

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公開日:2019年7月4日

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