★★★投資不動産業界の裏事情★★★ 収益物件の見方①｜富士企画株式会社 取締役 新川 義忠

投資物件を専門に取り扱いはじめて１７年以上。酸いも甘いも色々と経験してきました。アパート経営を成功するにはいいパートナーと巡り合えた方がいいんです！そのパートナーに欠かせないのが不動産業者さん。その不動産業者の本音を交えながら色々とお伝えさせていただきます。不動産投資に対する不安や疑問を取り除けることが出来れば幸いです。ネタが尽きるまで１週間に１回のペースで更新しますので、どうぞチェックしてみてください。

このアパートしっかりしてていいね～の根拠は？

新人営業マンに同行していた時に、

『この建物はしっかりしているからいいですね！』

そんなことを建物を見ながら言っている営業マンが沢山いました！

営業マンだけでなく、お客さんも言っている人もいました・・

その根拠はなんですか？

ってちょっと意地悪な質問をしてきました。

ほとんどの人は、見た目でなんとなく言ってました！

なんとなく、ガッチリしていたからとか、そんな感じですよ。

なので、不動産屋さんが言っている

『しっかりしているから大丈夫です！』はあまり根拠はないと思って下さい。

中古物件を購入するには、新築時のことを知るべし

新築アパート、新築マンションも全て、

建物を依頼する人がいて、それを請け負う建築屋さんがおります。

私は、不動産業界に入る前、約７年程建築業界にいました。

その時の経験から少しお話しをしたいと思います。

この話は、過去沢山のお客さんや新人営業マンに伝えてきた話です。

建物の見方を、建築のことを知らなくても見分けられる話です。

なので、建築のことを知っている人は、読む必要がない話になります。


建築業界で何をしていたかと言うと

住宅設備会社に勤めておりました。

取り扱っていた商品は、

キッチン、洗面台、ユニットバス、トイレ、給湯器、建材、外壁材、サッシ、ドアなど
材木以外は何でも取り扱っておりました。

そんな商品を、その現場に合わせて納めておりました。

現場が間に合わない時は施工もしていたので、
ある程度は現場のことが分かるようになりましたので、その経験からお伝え致します。


冒頭に書きましたが、

お施主さんが建築屋さんに●●●●万で建物を建て下さいと依頼をします。

そこには予算が必ずあります。

投資物件なので、家賃相場があります。

家賃相場と建築費によって利回りが決まります。


建築コストが抑えられれば、利回りは自然と上がります。

なので、皆が気にするとこは予算がなくてもいい商品が入ったりしてます。


皆が気にするとことは？

キッチン・洗面台・外壁・お風呂・トイレなどの見た目の設備ですよね～


逆に気にしないとこってどこだか分かります？

いわゆるどうでもいいとこです！


建築屋さんも、お施主さんも、入居者も誰も気にしません。

安い商品をいれても、家賃が下がることもなく

逆にいい商品を入れても、入居率がよくなることも家賃が高くなることもないトコです。

もちろん構造上、使用用途にもなんの影響もないとこです。


そんなトコにいい商品が入っている時は、現場に予算があった時が多いです。

なぜって？


高い商品（いい商品）を入れることによって、売り上げも伸びますので、

私は高い商品（いい商品）を入れたいんです！

でも予算がなければ、高い商品（いい商品）を入れることは出来なかったんです。



また少し長くなってきたので、続きは次回で！

次回はどうでもいい商品がどこなのか？

建築屋さんでなくても、誰でも分かるいい建物の見方をお話し致します。


それでは、またしばらく海に行って来ま～す(￣▽￣)