【第5話】″競売″や任意売却の裏側|入札価格の決め方|安次富 勝成

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【第5話】″競売″や任意売却の裏側|入札価格の決め方

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不動産会社 安次富 勝成

弊社では、これまでに1,000件を超える不動産取引と200件を超える相続相談を行いファイナンシャルプランニングや、不動産コンサルティングの知識を駆使し、その道に特化した専門家と協力しながらお客様の最大の利益を追求して参ります。 失敗が許されない業務だからこそ、法律、税務、不動産、建築等すべてを見渡せるコンサルタントの存在が必要と言えます。

競売不動産はリスクが高く、なかなか手が出せないと考えておられる方も多いと思います。
競売や任意売却の裏側を知ることでリスクが可視化されリスクの範囲が分かるようになります。
取れるリスクと取れないリスクを判断して、お宝物件(競売不動産)を落札しましょう。

入札価格を決める前にすべきこと


3点セットを見て入札する物件の当たりをつけたら
いよいよ入札価格の検討に入ります。

しかし…

実は、入札価格を決めるにあたっては
3点セットの情報だけでは不十分です。

必ず次の3つの調査を行いましょう。

1.現地調査
2.近隣の類似物件の販売価格調査
3.類似物件の過去の落札価格調査


これからひとつずつ説明していきます。
 

実際に行ってみて初めてわかることがある


「物件を購入する前に一度も物件を見ていない」

という方がいらっしゃいますが

競売不動産を見ないで落札することは
極めてリスクが高いと言えます。


例えば、入札価格を決める上で重要なポイントとなる
『リフォーム価格』を見誤る可能性が高くなるからです。

3点セットのひとつ「現況調査報告書」には
物件の写真が掲載されていますが
写真で見るのと実際に見るのとでは
見た目の印象や劣化具合や全然違います。


写真では綺麗に映っていても
実際に見てみると

「あれっ、思っていたよりも汚いな…」

ということはよくあります。
 

現地調査5つのポイント


物件の種類や地域にもよりますが
私が現地調査するときに注目しているのは
次の5つです。

①周辺の雰囲気

物件はそんなに悪くないと思っても
町の雰囲気がどんよりしていると感じたり
なんとなく住みたくないと思うときがあります。

理屈で説明するのは難しいのですが
このような『直感』は意外と重要です。

あなたが感じたことを他の人も感じる可能性は
決して低くありません。

それはあなたが賃貸募集するときや
売却しようとするときに関わってきます。

物件に到着するまでの道のりで感じたことを
忘れないようにメモしておきましょう。


②学校

戸建やファミリー物件であれば
特に気をつけてほしいポイントです。

学校までの距離が遠かったり
通学路が安全でなかったら
借り手がつきにくくなります。

自分の子供がこの道を
毎日通るとしたらどうだろうか…

という目線で学校までの道のりを
チェックしてください。

学校の評判も忘れずに確認しましょう。


③道路

車社会の地域の物件であれば
最寄駅までの距離以上に
道路は重要です。

そこで実際に生活することをイメージして
日常的に使う施設までの道のりや
国道や高速など、遠出をするときに使う
ルートに関してもチェックしましょう。

地方の物件であれば、電車やバスなどの
公共の乗り物で行くだけではなく
必ず自分が運転する車でも行ってみてください。


④駐車場

道路と同じく車社会の地域では
自宅の駐車場は極めて重要です。

・何台停められるか?
・大型車でも停められるか?
・入れにくくないか


は必ずチェックしましょう。

どんなに建物が良くても
駐車場が悪かったら
借り手がつきません。


⑤商業施設

物件から最寄りの商業施設まで
実際に行ってみてください。

かかる時間だけでなく、車なら道幅など
ストレスを感じないことが重要です。

長く住む(住んでもらう)には
日常生活に支障をきたす要素が
なるべく少ないことが大切です。

実際にそこに住んで生活することを
イメージしてください。
 

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更新日:2017年12月13日 (公開日:2017年11月27日)

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