借地権付建物の相続でやっておくべき準備や相続税の問題とは｜借地権付建物の相続対策②｜元橋 一郎

借地権付建物の相続対策において、借地権付建物の相続準備や相続税の問題についてご紹介します。

３　借地権付建物の相続の準備

複数で相続する、すなわち、借地権付建物を共有する場合、一般の共有物同様、共有権者の間で不動産の管理、処分に関する意見が一致しない場合、維持管理が困難になります。

　既に述べたとおり、借地権付建物を使用収益せずに長期間放置することには、重いコストが生じるので、相続の前から、誰が相続により承継して、使用収益するのか、事前に決めておくこと、場合によっては、遺言書や推定相続人間で文書化しておくことが適切です。
 
　相続人中に、借地権付建物を使用収益しようとする者がいない場合、必ずしも容易でない借地権付建物の処分が必要になります。地主の承諾だけの問題であれば借地非訟手続で解決できますが、借地上の建物が古い等の場合、処分にはより困難が生じます。
使用収益できず、転売業者さえ買い取らない借地権付建物は、建物を取り壊して地主に土地を返還することが必要で、数百万円程度の費用が必要になる、まさに負動産です。マイナスの財産だけが相続財産なら、相続人は、相続放棄することが合理的です。処分困難な借地権付建物の所有者は、他の財産を早期に処分、贈与、遺贈等して相続財産を整理して、相続人らが相続放棄できるようにする準備も必要でしょう。
なお、相続人全員に相続放棄された、処分困難な借地権付建物についての地主は、大変です。数十万円以上の費用をかけて、相続財産管理人選任申立等の法的処置をとって、大概は地主の費用で建物を取り壊すことになります。
 

４　相続税の問題

借地権付建物を相続して相続税を算出する場合、国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/）記載の財産評価基本通達に基づく相続税路線価によって、借地権付建物の価格を評価することが原則です。確かに、借地権付の新築や古くない建物で地主が協力的であれば、現実の市場でも、借地権価格は、相続税路線価及び借地権割合による価格と同じか、それ以上の価格になります。

　しかしながら、これまでに述べたとおり、建物が古くなった借地権付建物は、地主の承諾等の障害が多いため、現実の譲渡価格は、それほど高いものではありません。

　このため、借地権付建物を相続した場合、不動産鑑定士に別途不動産鑑定を依頼して、相続税路線価から計算した価格よりも低い鑑定価格で相続税の申告する、又は相続後速やかに利害関係のない第三者に相続した借地権付建物売却して、売却価格を公正な市場価格として相続税の申告をする等の対策を立てるべき場合もあります。