土地のもめない遺産分割方法とは？｜櫻田 真也

こんにちは，弁護士の櫻田です。
今回は，遺産に土地が含まれている場合，相続トラブルを回避するための遺産分割の方法について説明します。

遺産分割の対象としての土地の特徴

遺産分割の際，土地が含まれていると，何故トラブルが発生しやすいのでしょうか？
まず，土地には様々な評価方法があることが挙げられます。

土地の価格評価は，固定資産評価額，路線価のほか，現実に取引する際の相場，近隣土地取引の比較などを考慮しなければなりません。どの基準を重視するのか，その判断も定まった方法はありません。

次に，土地は，金銭のように平等に分割することが困難です。
上記のとおり，そもそも様々な評価方法がある上に，基本的には，相続して所有するか否かになるため，明確に平等に分割することが難しいのです。この点，平等に持分を共有することも考えられますが，後述するように，共有することで新たなトラブルが発生することもあり得ます。

最後に，土地の分割・処分方法も様々あります。
後述するように，土地の分割・処分方法も１つではなく，土地を所有（共有）せずに金銭に換えて清算することもあります。相続人間で分割・処分方法について意見の相違があると，結果として，分割・処分することが困難になってしまいます。
 

土地の遺産分割の方法

土地を遺産分割するにあたっては，次の3つの方法があります。

１．現物分割
土地を現物としてそのまま分割する方法です。相続人の1人が単独所有する，複数の相続人で共有する，分筆して分筆後の土地を各相続人が相続するなどの場合が考えられます。
手続としては，相続登記や分筆手続に限定されるので，他の方法と比べて簡便であるといえます。

しかし，複数筆の土地の場合は各土地の評価の差異があること，一筆の土地を1人が相続すると他の相続人が何も相続できないことなどのように，公平に分割することは難しい場合があります。


２．代償分割
一部の相続人が土地を取得して，相続しない他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
相続をしない相続人に対しても相当の金銭的な補填があるため，現物分割よりも公平であるといえます。

しかし，土地を相続する相続人に相当程度の資力がないと，そもそも代償分割をすることはできません。また，土地を売却せずに評価をするため，評価の方法によっては，相続人間で意見の対立が生じかねません。


３．換価分割
土地を売却してその売却代金を相続人間で分割する方法です。
実際に土地を売却して金銭に換価するため，土地の評価方法に左右されず，極めて公平に分割をすることができます。

しかし，土地を売却すると，仲介手数料等の諸経費が発生します。また，売却の時期等により売却代金が変動するリスクもあります。さらに，土地という資産が失われるため，先祖代々受け継いだ土地の場合には，感情的な損失もあるかもしれません。