借地権付建物と所有権がある土地建物の相続の違いとは？｜借地権付建物の相続対策①｜元橋 一郎

借地権付建物の相続対策において、まずは借地権付建物と所有権がある土地建物との違いについてご紹介します。

１　借地権付建物の相続

借地権付建物に住んだり、仕事に使ったり、貸したりしている方もいらっしゃると思います。借地権付建物は、所有権の土地に比較して安価なため、使用収益ができている場合、有利な不動産です。そして、借地権付建物も、所有権がある土地、建物と同じように、相続財産になります。

しかし、借地権付建物には、相続が発生、つまり借地権付建物の所有者が亡くなりそうな場合、又は亡くなった場合、使用収益の継続等に、所有権の土地とは若干違う配慮が必要です。
　結論から述べると、相続人の１人がそのまま使用収益を継続する場合は、ほとんど問題ありませんが、複数で相続する場合、又は使用収益を継続できない場合には、いろいろな問題が生じます。

　そして、借地権付建物に限らず、経済的合理的には、不動産所有者は、使用収益できない不動産を、速やかに処分、すなわち売却等により換金するべきです。ところが、借地権付建物は、処分が簡単とは限りません。
　そこで、所有者が亡くなった後の使いみちがはっきりしない借地権付建物には、早めに市況等を調査して、譲渡等の計画を定めて、その計画を実施することが、経済的には合理的です。

２　所有権の土地建物の相続との違い

借地権付建物と、所有権がある土地、建物とでは、次のような違いがあります。

(1) 地代の支払の継続が必要
　借地権付建物は、地代の分、維持コストが高くなります。
　このため、使用収益できない場合、高い保有コストが生じるので、長期放置や、物置や仏壇置き場としておくことは、避けなくてはなりません。
　また、建物は放置しておくと急速に劣化するので、特に借地権付建物の場合、譲渡等がしにくくなることにも注意が必要です。

(2) 売却の困難
　借地権付建物の売却（譲渡）には、原則として、地主の同意が必要です。
ところが、地主の中には、借地権付き建物所有者をただで追い出そうとする目的等で、借地権売却に同意しない地主もいます。
すると、地主が売却に同意しない場合、裁判所が地主に代わって譲渡を許可するという借地非訟手続が必要になります。借地非訟手続きは、訴訟に比較して容易な手続きですが、半年から１年はかかる手続きです。借地非訟手続きには、登記費用、測量費用、弁護士費用等、１００万円弱程度の負担が生じます。
なお、借地権付建物の所有者が亡くなって相続しただけでは、地主の同意や承諾料の支払いは不用です。借地権付建物を相続した人が、地主に借地権者となった旨を通知するだけです。
また、借地権付の古くなった建物、法定更新や地代供託のために地主とは円滑な関係にない借地権の付いた建物、地代相場から上又は下にかけ離れた地代となった借地権付きの建物等には、最終的に借地を使おうとする買い手はまずつきません。借地権付建物を購入して、リフォームや権利関係を整理して転売する業者が買ってくれる程度ですが、転売業者の買値は、リフォームや権利関係の整理に要する費用分、安くなります。

(3) 現物分割には地主の承諾が必要
　所有権の土地は、所有者だけで、登記はともかくとして、２人で土地を大体半分に割って使うというように、自由に分割することができます。しかし、借地権付建物では、いくつかに分割するには、建物が複数あって建て替えが必要ない場合でも、地主の同意が必要です。
　そして、譲渡についての同意と異なり、分割についての地主に同意に代わる手段はありません。地主にとっては、借地が分割されると、分割された各借地を別々に管理しなくてはいけなくなるため管理コストが増えるので、借地の分割は、歓迎されるものではないからでしょう。ただし、地主にとって、借地の分割に応じることには、いくつかに分割されて借地全部が一時に滞納する可能性は少なくなるので、全部の収入が一度に途絶える可能性が減るというメリットが生じることもあります。