不動産の法人化で所得を分散させる3つの方法｜不動産オーナーの法人設立　その５

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税理士　税理士田坂隆司

平成２０年に独立開業をしました。当事務所のお客様のほとんどが不動産オーナー様であり、所得税申告を始め相続税の対策などの業務をしております。私の親が不動産オーナーで３年前に法人を設立し、現在はその法人の取締役を兼務しております。

不動産オーナー様が賃貸不動産から生じる所得を法人に分散させる場合の方法としては、次の3パターンが考えられます。
１．管理委託型
２．サブリース型
３．不動産所有型
それぞれについて解説します。

管理委託型

管理委託型は、賃貸不動産の所有名義は不動産オーナー様のままで、法人にその不動産の管理業務を委託して管理料を支払い、オーナー様個人の所得を分散する方式です。

管理料の多寡により税効果が違うため、管理料の設定がポイントになります。

通常、管理料が多ければ多いほど税の軽減につながりますが、税務調査において、管理業務の実態に照らして支払った管理料が不相当に高額と認められると、その高額な部分はオーナー様個人の必要経費としては認められなくなります。

管理業務の内容や実態などの状況をもとに第三者の管理業者に同じ管理業務を委託した場合の管理料と比較し、税理士等の意見も聞きながら管理料を決めれば、税務調査で経費を否認される可能性は低くなります。

サブリース型

サブリース型は、賃貸不動産の所有名義は不動産オーナー様のままで、法人にその不動産を低い家賃で一括して賃貸し、これを法人が通常の家賃で第三者の賃借人に賃貸する方式です。

オーナーから法人へは、その家賃の差額が所得分散されるため、法人に対する一括賃貸料の設定がポイントになります。

世間相場とあまりにもかい離した賃貸料だと、管理委託型法人の管理料と同様の考え方で、税務調査で「同族会社の行為計算の否認等」の規定を適用される可能性があります。
第三者の不動産業者との契約条件や税理士等の意見も聞きながら賃貸料を決定することをおすすめします。

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法人が賃貸不動産を所有する「不動産所有型」

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更新日：2018年8月8日（公開日：2016年5月25日）

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