空き家があるときの遺産分割の注意点とは？｜櫻田 真也

こんにちは，弁護士の櫻田です。
近年，全国的に空き家の軒数は増加しています。相続の際に，空き家の問題に直面することも多くなったと思います。そこで，今回は，相続財産に空き家があるときの遺産分割の注意点について説明します。

空き家の相続はどのように決まる？

父母が他界して空き家になった家，長らく誰も住んでいない元々の空き家など，空き家になった経緯は様々です。とはいえ，空き家の所有者が他界すれば，その相続が発生します。そもそも空き家の相続はどのように決まるのでしょうか？

この点，まず，空き家の所有者であった被相続人において遺言書が作成されており，その遺言書で空き家を誰に相続させるか指定がされていれば，それに従うことになります。

次に，遺言書が作成されていない場合は，相続人の間で遺産分割協議を行い，空き家の相続人を誰にするか話合いで決めることになります。しかし，相続人間の話合いでは，特に空き家の資産価値がない場合には，誰も相続をしたくなく，話合いがまとまらない可能性は高いといえます。

そこで，話合いで遺産分割協議が成立しない場合には，家庭裁判所の調停において空き家の相続人を決めることになります。

ただし，調停も裁判所における話合いですので，調停でも話合いがまとまらなければ，審判手続に移行し，裁判所が審判で空き家の相続人を決めることになります。

なお，審判では，裁判所は，相続人間で空き家を分割（共有）して相続させるか，それが困難であれば，空き家を競売等で売却してその代金を分割させることになります。また，審判が確定するまでは，空き家は，法定相続分に応じて各相続人が共有することになります。
 

空き家を相続する場合の注意点

遺産分割協議，調停，審判の結果，空き家を相続する場合の注意点を列挙します。

１ 相続登記をする
まず，空き家（建物，敷地も相続する場合はその土地も）の相続登記をした方がいいでしょう。登記は，空き家の所有権の取得要件ではありませんが，対抗要件といって，第三者に対して空き家の所有者であることを主張できる根拠になりますので，原則として，登記をしてください。

２ 空き家の利用方法を考えて実行する
次に，空き家について，どのように利用するかを考え，実行しましょう。利用方法としては，自ら使用する（居住する），売却する，賃貸するなどが挙げられます。
いずれの方法も，空き家の所有者として，選択した利用方法について責任を持って実行することが必要です。

３ 空き家を放置する場合は特に注意が必要
注意点としては，空き家を相続したけど，そのまま居住もせず，放置をする場合です。
空き家の管理にあたっては，土地工作物責任（民法717条）が課されることになりますので，占有者がいない空き家にあっては，その所有者が無過失の損害賠償責任を負うことになってしまいます。

また，空き家を放置しておくと，空き家対策特別措置法の「特定空き家」に指定される可能性があります。この特定空き家に指定されると，固定資産税が増額されてしまうことがありますので，税金面での不利益も受けることになりかねません。