大家さんの終活!使っていない借地権付建物の処理方法について相続放棄も含め考えよう!|元橋 一郎

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大家さんの終活!使っていない借地権付建物の処理方法について相続放棄も含め考えよう!

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弁護士 元橋 一郎

元橋一郎は、2000(平成12)年4月に弁護士登録し、2003(平成15)年6月に出身地の千代田区岩本町に法律事務所を開設しました。 開業当初は、債務整理関係の事件を多く取り扱っていました。最近では、不動産事件(借地・明渡・賃料関係)・詐欺事件が増えています。 ご依頼頂いた方の利益が最大限に実現されるよう力を尽くして参ります。

借地権付建物の処理

使っていない借地権付建物は、お金が出ていくだけで、困りものです。
建物の取り壊し費用が数百万になることもあります。
しかし、買い手がいれば、法的処分は簡単です。
買い手が全くつかない場合は、相続放棄も検討対象です。

使わなくなった借地権付建物の処分

 不動産会社から、借地権付建物を買い取ろうと思うのだけれど、地主とうまくいかない人がいる、という相談を月に数件、受けています。

 最近では、権利関係が複雑なので、普通借地権の新規設定はまれです。しかし、昭和以前から使っている土地には、借地権付建物があるものも多くあります。
 ところが、自宅や工場、商店等として使っていた借地権付建物も、使用者が年を取り、代替わりのころには、使わなくなることがあります。使わない借地権付建物でも、土地の固定資産税の数倍以上の地代や、近隣から苦情が出ないように適切に管理するには、建物管理費、修繕費が結構かかります。
 使わなくなった不動産は早期に処分、という原則のとおり、借地権付建物も処分する必要がべきでしょう。

建物取壊しは高価

 まず、使わなくなった借地権付建物について、建物を崩して、更地にして、土地を地主に返すことが考えられます。
 しかし、建物壊し費用は、道付き等の条件次第ですが、木造でも坪当たり数万円程度はかかり、総額100万円以上になることが普通です。
 また、国税庁のホームページで公開している相続税での土地評価の基準の路線価図には借地権割合と路線価が記載されていて、東京近郊では、路線価図による借地権評価は極めて高額です。長い間使ったとはいえ、国が高く評価する借地権を、ただで地主に返すことには、容易に納得できません。
 なお、まれには、地主が明け渡し料を払うことがあります。 

エンドユーザーへの譲渡は難しい

 そうすると、借地権建物を誰かに譲渡するしかなくなります。
 しかし、古くなって使わなくなった簡単に建て替えができない借地上の建物を自分で使用する譲受人(エンドユーザー)を見つけることは、簡単ではありません。
 また、借地権の譲渡には、地主の承諾が必要ですが、地主と話すらできないこともあります。一般に、借地上の建物を担保に普通の金融機関から借り入れをする場合、地主からの担保借入の承諾書が必要ですので、地主と円滑でない場合、エンドユーザーに借地権付建物を買い取ってもらうことは、難しいでしょう。

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更新日:2017年11月22日 (公開日:2017年11月6日)

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