家賃やテナント料を上げたい!賃貸契約期間中でも可能な賃料増額請求のポイント|水谷 繁幸

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家賃やテナント料を上げたい!賃貸契約期間中でも可能な賃料増額請求のポイント

家賃やテナント料を上げたい!賃貸契約期間中でも可能な賃料増額請求のポイント

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弁護士 水谷 繁幸

不動産業・建設業・銀行業等企業法務を中心に執務を行っています。事務所は東京ですが、北関東及び近畿にも定期的にお伺いする他ご縁をいただき全国でお仕事をいただいております。東大阪で主に税理士業を営む父の下、行政書士として活動させていただいた経験と、東京で得た多くの経験を活かし、事業規模や成長局面に応じクライアント様のニーズにあったアドバイスをさせていただける「使い勝手のいい」弁護士であることを旨としております。

 近年、都心部を中心として不動産価格が上昇し、それに伴うように家賃やテナント料相場の上昇も顕著に見受けられます。
 今なら高く貸せるのに残念と諦めているオーナー様もおられるのではないでしょうか。そこで、今回は賃貸契約期間中でも可能な賃料増額請求について、対象や時期等ご説明します。

1 建物の賃貸借契約なら用途や規模は関係ない!

 借地借家法第32条は、経済事情や賃料相場の変動等により現況の家賃が不相当となった場合は賃貸借契約の当事者において増減額ができると定めています。そして、同規定の対象とされるのは、「建物の賃貸借」です。建物が対象であれば用途や広さによる制限はありません。そのため、一般住居用建物の賃貸だけでなく、レストランのために貸す場合でも、娯楽施設のために貸す場合でも、大規模なオフィスや倉庫のための賃貸でも対象となります。

 また、賃貸契約書には同条と同趣旨の条項が定められているのが通常ですが、仮にこれがない場合でも同条の適用により貸主は賃料の増額請求を行うことが可能です。
 

2 増額請求の時期はいつだっていい!

 法律上、増額請求の時期に制限はありません。契約更新の時期を待つ必要はありません。
 ですから、賃貸借契約を締結した時期と比べて、賃料が安すぎると感じれば、その時が増額請求を検討すべき時です。

 ただ、(希ではありますが)一定期間賃料地代を増額しないとの条項が契約書にある場合は有効とされていますので、この点は確認する必要があります。
 

3 決断すれば一日でも早く請求書を送付する!

 賃料の増額請求の効果は請求時から発生します。ここでいう請求は、裁判手続きをとることは求められていませんので、請求時とは請求書が借主に到達した時となります。
借主が争えば裁判手続きを経る必要がありますが、最終的に判決に至る場合でも、裁判所が増額を正当と認めれば、請求時以降の支払い済み賃料との差額(及び同差額について年10%の利息)分についても支払う内容も命じられることになります。また、調停(協議)段階で和解する場合でも、請求時以降の差額分の支払いについても考慮した協議がなされることになります。

逆に、請求以前からすでに経済事情や賃料相場の変動等があり、増額請求すればこれが認められる状況であったとしても、実際に請求を行っていなければ、請求以前の増加分の支払いが認められることには法律上なりません。

そのため、増額請求すると決めればできるだけ早く請求書を出すのが大事です。
ただ、賃料増額を請求しても、全く反論なしに借主がこれを認めることはあまり期待できません。

次回、借主が拒絶した場合等の裁判手続き等についてご説明しますが、紛争に至った場合、家賃の増額請求を行った請求書の記載に不備があってはいけませんし、適格な法的判断を行うためにも、請求前の早い段階で弁護士に相談されることをお勧めします。

 

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更新日:2018年8月17日 (公開日:2018年4月5日)

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