家賃値上げを借主に拒否された場合の貸主の解決策とは?賃料増額請求の裁判手続きの進め方!|水谷 繁幸

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家賃値上げを借主に拒否された場合の貸主の解決策とは?賃料増額請求の裁判手続きの進め方!

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弁護士 水谷 繁幸

不動産業・建設業・銀行業等企業法務を中心に執務を行っています。事務所は東京ですが、北関東及び近畿にも定期的にお伺いする他ご縁をいただき全国でお仕事をいただいております。東大阪で主に税理士業を営む父の下、行政書士として活動させていただいた経験と、東京で得た多くの経験を活かし、事業規模や成長局面に応じクライアント様のニーズにあったアドバイスをさせていただける「使い勝手のいい」弁護士であることを旨としております。

 前回、建物の賃貸借について、賃料増額請求についてその対象や時期等についてご説明しましたが、貸主側がいざ増額した賃料を請求をしてみても借主(テナントや住人等)がこれに反対し、貸主側の主張する賃料を支払わないことは少なくありません。今回は、この場合に貸主の地位や解決策についてご説明します。

1 裁判で確定しなければ従前の賃料のまま

  借主が賃料増額に反対した場合、交渉により一定の合意に至ることもありますが、借主があくまで増額に応じなかった場合、借地借家法第32条2項では増額を正当と認める裁判が確定するまで、増額請求前の賃料額を借主は支払えばよいと定めています。

  そのため、裁判で確定するまでは、借主が増額に応じないからといって、差額分が賃料未払いとされるわけではなく、差額分の蓄積を主張して賃貸借契約を解除したりすること等はできません。

  ただし、借主が賃料の全額として持参した賃料を貸主側が全額として受けとってしまうと増額請求を撤回したとされ、後述の差額や遅延損害金との関係で不利となる可能性がありますので、この場合にはあくまで賃料の一部として受領するとする等、対応には注意してください。
 

2 裁判の進行等について

  少なくとも裁判手続きについては弁護士に委任することをお勧めしますが、進行や準備等一般的な概略をご説明します。なお、建物の賃料増額であっても土地の借賃(地代)の増額請求と基本的に同様です。

  賃料の増額の可否、程度については、①税負担、②土地建物の価格(時価)、③賃料相場等の変動によって判断されるとされています(借地借家法第32条1項)ので、これらの裏付けとなる資料についてできるだけ用意します。

①については固定資産税評価証明書等官公署作成の書面がありますが、②③については鑑定業者や不動産業者等民間業者に依頼して作成することになります。

  裁判では、双方の主張や証拠を整理した上で、裁判所において選任した専門家において調査することになります。同専門家は中立的な立場で、貸主借主双方が提出した証拠や自ら現場や周辺を確認し調査した結果を勘案し、評価をします。

  そして、同評価をもとに裁判所は和解の勧試や最終的に判決を下すことになります。
 

公開日:2018年8月23日

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