賃貸人からの解除の場合｜櫻田真也 -不動産賃貸経営博士-

建物賃貸借契約の解除と解約～建物賃貸借契約において債務不履行による解除の場合，入居者に立ち退き要求をすることは可能か？

私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務める弁護士法人さくらさく法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

賃貸人からの解除の場合

では，本記事の本題に入ります。

入居者において債務不履行がある場合，賃貸人としては建物賃貸借契約を解除して，入居者に対して立ち退きを要求することができるでしょうか？
「債務不履行」とは，簡単にいうと，契約で定められた条項や法律上定められている条文に違反することをいいます。

債務不履行の最たる例は，賃料滞納でしょう。これは明白な契約違反です。その他，用法遵守義務違反といって建物を使用する上での最低限のルールを守らない場合（騒音を発生させる，届出のない者を同居させるなど）も債務不履行となります。
賃貸人としては，入居者の債務不履行が判明した場合，その是正を求める催告（賃料滞納の場合はその支払いの催促）をした上で，入居者の是正がない場合には，建物賃貸借契約を解除することができます。

但し，建物賃貸借契約は，入居者がある程度長期間継続して居住するという継続的な信頼関係が基礎となるものですので，債務不履行の程度を勘案し，賃貸人と入居者との間の信頼関係が破壊されている場合に限り解除が認められることになりますので，注意が必要です。これを「信頼関係破壊の法理」といいます。

例えば，賃料滞納の場合，1ヶ月分のみの滞納では信頼関係の破壊までには至らず，通常は3ヶ月分程度の滞納がないと解除が認められないことが多いです。
以上のとおり，入居者の債務不履行を原因として建物賃貸借契約を解除する場合，その債務不履行の程度を考慮して，信頼関係が破壊されたといえなければ，そもそも解除が認められず，結果，入居者に対して立ち退き要求もできないことになります。

今回は以上です。