新築の投資用マンションは買うな！入っては出ていく大家業-元祖!?かもしれないサラリーマン大家のびぃんぼう録　2｜サラリーマン大家てつさん

入居も決まって、いよいよサラリーマン大家さんがスタートしました。

よしこれでお金も貯まるぞ！と意気揚々・・・のはずでしたが

そこは駆け出し大家の悲しいところ

あれこれ思惑とは違う展開が待っていました。

洋々のはずが、前途多難に

入っては出ていく大家業

前回からすこし時間が開いてしまいました。

返済が終われば自分のものだし
途中で繰上返済をしていけばキャッシュも回るようになってくる
なんてことを、もくろみながら手探りで大家業をスタートさせました。
 
入居も決まって、家賃の他に敷金や礼金も入ってきます。
このときの賃貸契約は
家賃110,000円
敷金220,000円
礼金220,000円
 
そうなんです。敷金、礼金はそれぞれ２ヶ月ずつ
ゼロ、ゼロがかなり広まってきている現状から考えると夢のようなことですが、
当時はこれがほぼ標準でした。
 
さて一方の融資条件ですが
2000万円を30年返済、金利は6.0%の変動です。
 
今から考えるとメチャ高なのですが、これが当時の都銀のレートです。
そして、毎月の返済額は？というと、なんと119,000円
そうなんです。みごとな逆ざや。
 
このほかに、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険などの経費がかかります。
 
毎月の収支は一覧表からもわかるように
毎月40,000円ほどの持出しになります。
 
新築の投資用マンションは買うな！と、言われますが
まさにそう。キャッシュフローがマイナスでは資産形成などはかなり難しい状況です。
 
今では金利が超低いので返済額が設定家賃を上回らないようにはなってはいますが、税金や火災保険料を含めると持出しになるケースがほとんどです。
 
入金　　　　　　　出金
家賃 110,000　　借入金返済　　　　　119,100
　　　　　　　　 管理費・修繕積立金　  15,600 
                         管理会社                     5,500
                         固定資産税（月割り）   4,875
                         火災保険（月割り）      5,250
合計 110,000      合計                       150,325
 
                                                    
ただ、この時点で管理会社とサブリース契約を結ばなかったことは大きなポイントになりました。
 
サブリース契約はサブリース会社と賃貸借契約を結んで、空室の有無にかかわらず一定額の家賃を振り込むというものです。
 
入居者の募集から、入退居の手続き、家賃の集金、原状回復などを一括してサブリース会社で行うので、大家としては何もせず毎月一定額の家賃が入ってきます。
 
毎月振り込まれる家賃は、だいたい満室想定家賃の80%～85%くらいの契約が多いようです。金額的には、１年間で約10ヶ月分の家賃に相当する分が支払われるということになります。
 
上の表を80%のサブリース契約を結んだとして書き直してみると
 
入金                   出金
家賃 88,000        借入金返済              119,100
                         管理費・修繕積立金    15,600
                         固定資産税（月割り）   4,875
                         火災保険（月割り）      5,250
合計 88,000        合計                       144,825
 
 毎月40,000円ほどの持ち出しが、56,000円ほどに広がってしまいます。
 
 サブリースの年間家賃は、105,600円
これを月額家賃の110,000円で割ってみると、9.6ヶ月分になります。
 
１年で２ヶ月半以上の空室期間があれば、サブリース契約の方がお得になる計算です。
 
しかし、新築で毎年入退去があるということは考えにいですし、
また賃貸借契約はだいたいが２年ごとの更新ですが、
新築で更新のたびに退去があり、空室が５ヶ月以上というのもどういうものかと思います。
 
実際に、新築から１０年くらいの間に３回の入退去がありましたし
６年くらいは家賃も１万円ほど上げられた期間もありました。
次の入居者も２ヶ月ほどで決まっています。
 
家賃保証をうたって、契約家賃が変わらないかのような事が書いてありますが、
このケースでは、８年目に入居が決まらず110,000円の家賃を85,000円に下げて入居が決まりました。
 
サブリース会社にとっては、現状の家賃契約では完全に赤字です。
この場合だと、70,000円程まで減額されてしまいます。
 
 
入居者との契約はサブリース会社が結ぶので、
礼金、敷金はサブリース会社が受け取る形となり、大家には入りません。
また免責期間として契約当初の３ヶ月ほどは家賃の入金はありません。
となると、最初の１年は６ヶ月分ほどの賃料しか受け取れないことになります。
 
さらに、メンテナンスや入退去に伴うリフォームも指定された業者で行われるようになり、
料金は割高の傾向にあります。
 
サブリースは何も手間をかけなくても毎月収入がありますが、
そこはひと手間かけることによってより多くの実入りがありました。
 
ほぼなにもわからない状態で始めた不動産賃貸ですが
この客付けや賃貸契約、メンテナンスやリフォームなどを自分で経験することが
後々大きな財産になっていきました。