水漏れの状況によっては契約の解除も|片島 由賀

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アパートで漏水事故が発生!修繕義務や責任は誰が負う?大家の修理負担や借主対応について

アパートで漏水事故が発生!修繕義務や責任は誰が負う?大家の修理負担や借主対応について

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弁護士 片島 由賀

これまで,当事務所では,不動産の境界問題,隣地トラブル,敷金・原状回復,賃料未払いへの対応,明渡し請求等の各種トラブル対応,離婚や相続に関連する処理などの各種業務に携わってきました。 賃貸経営もいつも順風とは限らず逆風があるかもしれませんし,逆風は避けたいところです。トラブルへの対処は想像以上の精神的・身体的なご負担になることがあります。そういった逆風を順風に代える・逆風を防ぐために,法的なサポートを迅速かつ粘り強くさせて頂いています。

水漏れの状況によっては契約の解除も

 また、水漏れの原因をなくすような要望に従わない・同じことを繰り返す・あるいは他のトラブルなどもあるといった、信頼関係が壊れているといえる事情があれば、契約の解除をすることもできます。

ただし、信頼関係が壊れているといえるかどうかはあくまでも裁判の場での評価になります。ですから、それを見越して見通しをつけておく必要があります。水漏れの程度が大きいなどがあれば、それだけでも信頼関係破壊の評価につながることもありえます。

損害賠償請求等が問題になるケースでは既にトラブルが大きくなっていることも考えられるので、弁護士など専門家にも相談のうえで対応を考えていくことになるでしょう。
 

アパートの居室内に立ち入って調査が必要な場合の対応

 アパート内の水漏れの原因は配管や共用部のほか、特定の部屋からの水漏れの可能性もあります。そのため、場合によっては特定の部屋に立ち入っての調査が必要になってきます。

 水漏れの内容が上の階からの水漏れで場所からしても、上の階の部屋が原因と思われる場合には、その上の部屋への立ち入りと調査をすることが、水漏れの原因や修理の内容などを考えるうえでは必要になってきます。それでは、オーナーなら当然マスターキー等を使って立ち入れるかといえば、そうはいきません。いかに自分の所有物であっても、貸している部屋にその賃借人の同意なく立ち入ることは、法律上犯罪になる可能性がありますし、プライバシー侵害による損害賠償請求のおそれもあります。



 そのため、普通は部屋を借りている方に、部屋へ立ち入ることや調査をすること・調査の内容や必要性を伝えて、同意を求めることになります。借主には法律上、修理のために必要な行為をすることや物件の維持に必要な行為に応じる義務があるとされています。そのため、必要性のある修理のための調査に、借主は応じる必要が出てきます。 

問題は調査等に全く応じてくれない賃借人に対しては、どう対応するかです。拒否をするのに正当な理由があれば、拒否することに問題がないことになりますから、賃借人が拒否をするときはその理由を尋ね、正当なものといえるのかを判断する必要があります。単に立ち入られるのが感情的にいやであるなど、個人的な理由や考えである場合、正当な理由となりにくいので、こうした回答のときには、調査などに応じる義務があることを告げて説得をすることになります。

 それでも賃借人が立ち入り調査に応じない場合や、応じない間に水漏れ被害が続き大きくなっていく場合もありえます。このときは、被害を受けている賃借人の方がアパートの賃貸借契約を解約して退去をする・その分家賃収入が減る可能性が出てくるところですから、対応を考える必要があります。

 また、そもそも立ち入っての調査が必要な借主が長期間の不在等で連絡が付かないこともありえます。その場合は緊急の必要があればその借主の承諾なく立ち入ることが可能、といった契約上の文言があれば立ち入ることが出来ます。ただし、「緊急の必要」があるかどうかがのちに問題になりえますから、漏水の状況について写真撮影をする等の証拠保全はもちろん、警察や消防といった第三者による立ち合いを求めることも必要になりうるでしょう。

 

公開日:2019年4月26日

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