不動産の共有名義の解消方法とは？｜櫻田 真也

こんにちは，弁護士の櫻田です。
土地や建物を共有されている方も多いと思いますが，離婚や相続などの身分関係が変動する場合や，その土地や建物を売却する場合などに，思わぬトラブルが発生することがあります。そこで，今回は，不動産の共有名義を解消する方法についてご説明します。

不動産の共有名義を原因とするトラブル事例

前提として，不動産を共有名義としている場合に，発生し得る代表的なトラブル事例について概観してみましょう。

＜相続の事例＞
土地とその土地上の建物を単独で所有していた父親が他界し，母親と5人の子らがその土地と建物を相続し，共有名義となった。しかし，母親と2名の子は土地と建物を維持したいが，残りの3名の子は売却したいと考えており，意見が対立した。

＜離婚の事例＞
夫婦で住宅ローン（いわゆるペアローン）を借り入れ，マンションを購入した。マンションの持分は1/2ずつとした。数年後，夫婦の折り合いが悪くなり，離婚することとなった。離婚の際，共有名義のマンションの取扱いについて意見が合わず，なかなか離婚が成立しなかった。

＜売却の事例＞
多数の共有者が存在する土地について，地価が上昇して相当の売却益が見込まれることから，相当数の共有者は売却をする意向であったが，一部の共有者から反対をされ，売却の好機を逸してしまった。
 

不動産の共有名義の解消方法①（共有物分割請求訴訟）

上記のようなトラブル事例では，売却等による経済的利益を逸失しまうばかりか，離婚等の身分関係の変動にまで影響を及ぼすことになり，大きなデメリットとなります。

そこで，共有者間で不動産の処理方針について意見の対立がある場合，まず，共有物分割請求訴訟（民法258条1項）により，法的手続として裁判所を通じて共有状態の解消を行うことが考えられます。

この裁判所による分割は，民法上，①現物分割が原則とされますが，②現物分割ができない場合や，現物分割によって著しく価格を減ずるおそれのあるときは，共有物を競売してその代金を分割する方法によることもできます（民法258条2項）。

民法上の分割方法は上記のとおりですが，判例では，現物分割をするにあたり，持分の価格に応じた分割をする場合において，共有者の取得する現物の価格に過不足を来すときは，持分の価格以上の現物を取得する共有者に超過分の対価を支払わせ，過不足の調整をすることも許容されています。

また，現物分割の対象となる共有物が多数の不動産である場合，これらの不動産が外形上一団と見られるときはもとより，数ヶ所に分かれて存在するときでも，当該不動産を一括して分割の対象とし，分割後のそれぞれの部分を各共有者の単独所有とすることも許されます。

さらに，共有者が多数である場合，その中の一人が分割請求をするときは，直ちにその全部の共有関係が解消されるものと解すべきではなく，当該請求者に対してのみ持分の限度で現物分割し，その余は他の者の共有として残すことも認められています。