家賃の値上げをしたいときや,家賃値下げを求められたときの対応方法について|櫻田 真也

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家賃の値上げをしたいときや,家賃値下げを求められたときの対応方法について

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弁護士 櫻田 真也

私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。 皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務める弁護士法人さくらさく法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

こんにちは,弁護士の櫻田です。
建物の賃貸経営をされている大家さんとしては,家賃の値上げをしたときや,逆に,入居者から家賃の値下げを求められることがあるかと思います。このような場合,どのような対応をすればいいのでしょうか?今回は,家賃の増減が認められるための条件を概観して,実際の対応方法についてご説明します。

賃貸借契約書の確認


大前提として,賃貸借契約書の規定を確認する必要があります。

例えば,賃料不増額特約(一定期間家賃の増額をしない旨の特約)がないかを確認しましょう。この賃料不増額特約がある場合,大家さんとしては,当該期間中は賃料の増額を請求できないことになります(借地借家法32条1項但書)。


賃料自動改定特約(一定期間後に一定基準に従って賃料を自動的に改定する旨の特約)がある場合も注意が必要でしょう。

判例上は,この賃料自動改定特約も,内容が相当なものである限り有効なもので,この特約に反するような家賃の増減請求も可能であるとされています(最高裁平成15年6月12日判決)。

ですので,賃料自動改定特約に従った賃料改定が不相当な場合には,賃料の増減額請求が認め
られる可能性があります。
 

家賃の増減額請求が可能となる条件(借地借家法32条1項)


では,どのような場合に家賃の増減額請求が可能になるのでしょうか?


借地借家法32条1項では,
「建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」


に,家賃の増減額請求ができるとされています。


つまり,要約すると,

①土地又は建物に対する租税その他の公課・負担の増減
②土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動
③近傍類似の土地の地代等又は建物の借賃に比較して不相当となったとき


という3つの要素を基準に,現行の家賃が不相当に低い場合はその増額請求が,不相当に高い場合はその減額請求ができることになります。


なお,上記の①~③は例示列挙ですので,これらの3つの要素を主として諸般の事情を総合考慮した上で,増減額請求の可否が判断されることになります。

 

公開日:2020年1月10日

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