収益用不動産の価格はどう決まる！？-賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの３つの要素が重要｜インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子

どれくらいの収入が得られるかという考え方に基づいて価格を決める不動産の一つに賃貸マンションがあります。

賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの３つの要素で決まり

今回は読者の皆さんに最もなじみのある、収入を得るために所有する不動産についてお話しさせていただきます。一般的な収益用動産としては賃貸マンションがあります。出張先の広島県で撮影した典型的な共同住宅の写真をアップしてあります。

広島市中心地は広々とした平地に太田川が流れる自然豊かな市街地です。訪問した日がちょうど伊勢志摩サミット前の外相会談が平和記念公園で行われる前で、検問が行われており警備体制が強化されていました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年4月８日撮影

賃貸マンションの価格を決める条件の一つに賃料がありますが、新しいマンションは高く設定できますし、古くなればだんだん安くなってきます。駅から近い、眺望が良いなど条件の良いマンションは高めに家賃をとれます。デザイナーズマンションにするとか、室内に高級仕上げ材・設備を設置したり、エントランスロビーを豪華にするなど、できるだけ家賃を高くする工夫も行われています。景気によってすぐに20％から30％賃料が変動する賃貸オフィスビルに比べると、賃貸マンションは景気変動による賃料への影響は少ないです。

費用はエレベーターの保守費用、共用部清掃費用、水道光熱費、固定資産税・都市計画税、大規模修繕費用など賃貸マンションの状態を維持して運用できるようにするための費用です。利益を大きくするためには費用は少なくした方が良いのですが、古くなってきたら改修工事の投資をして機能性や設備を向上させると賃料維持ができますし、建物も長持ちします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　2016年4月8日撮影

次に利回りについてですが、どれくらいの利回りで取引されるかということは調査するのに少し手間がかかりますが、私たち不動産鑑定士は実際に取引された似たような物件と比較したり、投資家の意見の調査結果を参考にして評価する不動産の利回りを決定します。リートの開示資料の中に保有不動産の毎年の鑑定評価利回りが公表されていますので、それと比較することも多いです。

ご参考までに、一般財団法人不動産研究所の公表資料によって広島市の賃貸住宅に対して投資家が期待するネット賃料に対する利回りの変化を以下のグラフにしてあります。年２回行われる調査結果の変化を表していますが、景気の変動にともなって上下します。今は投資家の投資意欲が旺盛なため、年々期待利回りは低下しています。これぐらいの利回りで投資したいという利回りですので、実際に投資できる利回りよりは高めになっています。

　　　　　　　　　　　　　情報源：一般財団法人不動産研究所

これらの３つの要素を基にして収益用不動産の価格は決まります。単純に言えば年間総収入から空室のリスク、費用を引いたネットの収入を利回りで割ったものが収益価格です。３つの要素の変化に応じてその時の価格も変化します。収益用不動産も同じものを作った場合の価格（積算価格）、同じものを買った場合の価格（比準価格）も計算してみますが、重要視するのは収益価格です。

次回は実際の物件に基づいて収益価格の特徴についてお話しさせていただきます。