収益用不動産の価格はどう決まる!?-賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの3つの要素が重要
不動産鑑定士 インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子
皆様、こんにちは。私は不動産鑑定士として約18年間、日本全国の様々な不動産の価格を鑑定してきました。業務を通して日本各地の事情を見聞してきており、それらの知識を生かしてコンサルティング業務も行ってきております。

どれくらいの収入が得られるかという考え方に基づいて価格を決める不動産の一つに賃貸マンションがあります。
賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの3つの要素で決まり
今回は読者の皆さんに最もなじみのある、収入を得るために所有する不動産についてお話しさせていただきます。一般的な収益用動産としては賃貸マンションがあります。出張先の広島県で撮影した典型的な共同住宅の写真をアップしてあります。
広島市中心地は広々とした平地に太田川が流れる自然豊かな市街地です。訪問した日がちょうど伊勢志摩サミット前の外相会談が平和記念公園で行われる前で、検問が行われており警備体制が強化されていました。
2016年4月8日撮影
賃貸マンションの価格を決める条件の一つに賃料がありますが、新しいマンションは高く設定できますし、古くなればだんだん安くなってきます。駅から近い、眺望が良いなど条件の良いマンションは高めに家賃をとれます。デザイナーズマンションにするとか、室内に高級仕上げ材・設備を設置したり、エントランスロビーを豪華にするなど、できるだけ家賃を高くする工夫も行われています。景気によってすぐに20%から30%賃料が変動する賃貸オフィスビルに比べると、賃貸マンションは景気変動による賃料への影響は少ないです。
費用はエレベーターの保守費用、共用部清掃費用、水道光熱費、固定資産税・都市計画税、大規模修繕費用など賃貸マンションの状態を維持して運用できるようにするための費用です。利益を大きくするためには費用は少なくした方が良いのですが、古くなってきたら改修工事の投資をして機能性や設備を向上させると賃料維持ができますし、建物も長持ちします。
2016年4月8日撮影
次に利回りについてですが、どれくらいの利回りで取引されるかということは調査するのに少し手間がかかりますが、私たち不動産鑑定士は実際に取引された似たような物件と比較したり、投資家の意見の調査結果を参考にして評価する不動産の利回りを決定します。リートの開示資料の中に保有不動産の毎年の鑑定評価利回りが公表されていますので、それと比較することも多いです。
ご参考までに、一般財団法人不動産研究所の公表資料によって広島市の賃貸住宅に対して投資家が期待するネット賃料に対する利回りの変化を以下のグラフにしてあります。年2回行われる調査結果の変化を表していますが、景気の変動にともなって上下します。今は投資家の投資意欲が旺盛なため、年々期待利回りは低下しています。これぐらいの利回りで投資したいという利回りですので、実際に投資できる利回りよりは高めになっています。
情報源:一般財団法人不動産研究所
これらの3つの要素を基にして収益用不動産の価格は決まります。単純に言えば年間総収入から空室のリスク、費用を引いたネットの収入を利回りで割ったものが収益価格です。3つの要素の変化に応じてその時の価格も変化します。収益用不動産も同じものを作った場合の価格(積算価格)、同じものを買った場合の価格(比準価格)も計算してみますが、重要視するのは収益価格です。
次回は実際の物件に基づいて収益価格の特徴についてお話しさせていただきます。
公開日:2016年4月19日
こんな記事も読まれています
こんな記事も読まれています
-
賃貸経営の利回り計算方法利回りとは?マンション投資をする前に知っておきた…
賃貸経営の利回り計算方法 利回りとは? 利回りとは? 簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなり…
-
賃貸経営の利回り計算方法利回りとは?マンション投資をする…
賃貸経営の利回り計算方法 利回りとは? 利回りとは? 簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなり…
インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子の記事
インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子の新着記事
インターナショナル・アプレイザル株式会社 取締役 三井 加代子の人気記事
購入の記事
購入の新着記事
-
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
購入
G.Sakamoto -
購入
桔梗ヒルズ -
購入
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
購入の人気記事
-
購入
ヴィジュアル系大家 -
購入
チビルさん -
購入
弁護士法人ポート法律事務所 -
購入
パテント大家ATSUSHI -
購入
安次富 勝成
すべての記事
新着記事
-
金融 保険
桔梗ヒルズ -
相続 税金
Hisashi -
賃貸管理
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕 -
相続 税金
山田 博貴 -
専門家探し
オフィスランディック株式会社 代表取締役 齋藤裕
人気記事
-
相続 税金
税理士法人シリウス -
賃貸管理
阿部 栄一郎 -
滞納 退去
櫻田 真也 -
土地活用
櫻田 真也 -
購入
ヴィジュアル系大家
新着!大家さんのお悩み相談
新着!大家さんのお悩み相談
あなたにおすすめの収益物件
-
大阪府八尾市南植松町1丁目
2億5,000万円5.55%詳細
-
大阪府羽曳野市南恵我之荘7丁目
4,780万円8.66%詳細
-
大阪府守口市寺方錦通1丁目
5,200万円- %詳細
-
大阪府堺市東区西野
1億3,200万円- %詳細
大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会
特集一覧
- 入居者に人気!デザイン建築を購入するときのポイント
- 不動産投資を始めたいサラリーマン必見!失敗しないポイント
- マンション経営を考えている方に教えるメリットと注意点
- 東京オリンピック開催効果で不動産価格が上がる?開催前に慎重に考えるべきこと
- ファミリー向け投資物件のメリットと注意点とは?
- 購入して大丈夫?違法物件に関する多くの疑問
- 入居者の退去にまつわる疑問点と仰天エピソード
- 最近人気のシェアハウス!気を付けるべき注意点とは?
- 満室にするために大家さんが行っている空き室対策とは?
- 入居率が高い物件の特徴とその秘訣を知ろう!
- 老朽化物件をリノベーションするリスクとメリットとは?
- サブリースとは?契約する際の注意点!
- 空室が出てしまう・・・満室にするための秘訣とは?
- 民泊経営流行の実態!?成功の秘訣と注意点
- 購入 客付けのピックアップ記事
- 不動産投資家が欲しがる狙い目の物件とは?
- 初めての不動産投資家必見!不動産購入で収益を得るポイントとは?
- 大学の近くで学生需要がある物件の購入で注意することは?
- 不動産投資にエリア選びは欠かせない!好立地物件を購入するポイントとは?
- 投資物件を購入したら、まずは入居者募集!広告料やリフォーム費用はいくらかかる?
- 中古物件購入時に物件設備の劣化に注意!思わぬ修理が必要になることも。
- 不動産投資物件をDIYでお金をかけずに家賃値上げするには?
- 物件の改修工事にはどんな項目がある?周期やお金をかけずにDIYする方法!
- 店舗物件の購入や、1階がカフェや居酒屋の投資マンションの実態
- 家賃を増額して収支バランスを改善!まずは家賃相場や家賃が下がる原因を知ろう!
- 空室対策に効果的!収益物件リフォームの成功談や仰天エピソード
- 入居者募集の秘訣とは?掃除やリフォーム、仲介会社との付き合い方も!
- 固定資産税の評価額と相続税対策の関係とは?タワーマンションは高層階を購入すべき…
- 高利回りを狙うなら地方物件?地方都市物件の特徴と注意点
- 初心者には難しいが・・・競売物件はお得!?競売物件購入のポイントは?
認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?
- 賃貸経営の始め方 私が大家を始めた理由-資産活用、相続、先輩大家の経験談-
- 入居者とのコミュニケーションで安定・長期的な賃貸経営を実現する大家のテクニック集
- 賃貸経営を行う上で重要な物件購入のポイントを知る
- アパート経営自己資金ゼロで始めた先輩大家の経験談
- アパート経営のリスクとメリットデメリットとは?事前に不動産オーナーが知りたかったこと
- 不動産投資家が後悔したアパート経営の失敗例
- 「アパート経営はするな!」はウソ?ホント?先輩大家の経験集
- サラリーマン大家が、銀行からの融資を受けるポイント
- サラリーマン大家が実践してきた、法人化のメリット・デメリット
- サラリーマン大家の節税対策~私の資産形成の方法~
- アパート満室の秘訣 先輩大家の満室経営対策集
- 委託管理で賃貸経営を行うメリットとデメリット
- 競売で不動産投資を始めたい方へ!私はこうしてリスク回避しています!
- 地方物件は高利回り?地方物件の投資を行うメリット・デメリット
- 民泊経営の始め方!必要な許可申請や民泊のメリット・デメリットとは?失敗しない民泊経営のポイント
- 戸建投資は融資を引きづらい?戸建投資のデメリット・メリット戸建賃貸の投資術とは?
- 中古戸建てのリノベーション投資術|利回りを上げて貸す為に必要なこととは?
- 再建築不可物件リフォーム投資に挑戦する大家さんの実例集
- 不動産投資の出口戦略とは?他の大家さんはどう考えている?中古マンションやワンルームマンション投資など資産運用の出口戦略
- 事例から学ぶ!地主大家の土地有効活用事例コラム集!
- 賃貸経営で活用したい保険ってどんなものがある?~大家が活用する保険の種類~
- 賃貸アパートでの防犯はどこまで必要~入居者に付加価値を与えるポイント~
- マンションで土地活用、地主大家が考える私の節税対策!
- 不動産投資での不労所得でセミリタイア!成功、失敗事例
コラム特集
-
大阪府八尾市南植松町1丁目
2億5,000万円5.55%詳細
-
大阪府羽曳野市南恵我之荘7丁目
4,780万円8.66%詳細
-
大阪府守口市寺方錦通1丁目
5,200万円- %詳細