不動産鑑定士が語る、全国第1位地価が上昇した大阪商業地の状況-アベノミクスとインバウンド効果-|不動産鑑定士 難波 里美

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不動産鑑定士が語る、全国第1位地価が上昇した大阪商業地の状況-アベノミクスとインバウンド効果-

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不動産鑑定士 不動産鑑定士 難波 里美

当社は長期的ビジョンに立ち、不動産の価格形成の最適化に寄与すべく日夜研鑽を積んでおります。 一例として当社は住宅賃料については、85年から定点観測を行っており賃料の動向と需要、動向に ついて常に新しい情報提供している他、分譲マンション、分譲住宅(定期借地権を含む)の市場調査、 異業種と協業して不動産の市場評価等の新規分野にとり組んでおります。

平成28年地価公示結果では大阪府商業地の対前年変動率は
東京都を抜いて全国第1位となりました。
今回はその背景についてお話したいと思います。

全国第1位地価が上昇した大阪の商業地の背景とは

今回は大阪の中心商業地の地価が急上昇している状況についてお話したいと思います。

今年3月に発表された地価公示結果ではなんと大阪府商業地が東京都商業地
抜いて全国第1位の対前年比+4.2%となりました。
(東京都は+4.1%)

ただ上昇率を引き上げているのは大阪都心区の北区、中央区で、その中でも
難波、心斎橋エリアに集中しています。特に大阪中央5-23(心斎橋筋2丁目39-1)は対前年変動率+45.1%と全国第1位の上昇率をつけました。

さらに大阪府下上昇率ベスト5のうち第1位から第3位まで大阪市中央区の心斎橋、難波エリアで、4位、5位が北区のJR「大阪」駅前商業地でした。
(下表<1>参照)

無論価格は大阪駅前商業地のほうが高いのですが、心斎橋、難波エリアの上昇率の原因は、ずばりインバウンド(訪日外国人)効果です。

心斎橋筋から難波に向けて御堂筋沿いにロイヤルブランドショップが、心斎橋筋商店街にはフアストフアッション店舗やドラッグストアが集積しており、外国人ツア-客が必ず訪れる爆買いの聖地なのです。

このため店舗賃料が上昇し、またホテル客室の不足から客室料金も上昇し、ホテル建設への投資や稼動しているホテルの高値取引等が地価の上昇を惹起しています。

難波より南にある浪速区日本橋の通称「でんでんタウン」は、電器卸街からメイド喫茶やプラモ玩具の「おタクロード」に変遷していたが、近年は訪日外国人向けに服飾、化粧品、食品等の免税店が進出し始めており同じく地価が上昇しています。

それに対し北区ではオフイス需要というよりはマンション需要(主に投資向け)で用地不足から地価が上昇しています。無論北区もホテル需要も活発に動いています。

下表<2>は平成17年からの大阪市中央区商業地の地価公示、地価調査の対前年変動率の経緯を表したものですが、これによると平成18年地価調査結果からITバブルによる地価上昇がみられたものの、平成20年のリーマンショックを受け、平成21年調査結果から地価下落に転じました。

しかし、平成25年の地価調査結果からアベノミクスによる株価回復、低金利による不動産投資の活発化より、地価は上昇に転じており、平成27年の地価調査結果以降は上昇を一層強めていますが、この原因は前述のインバウンド効果によるところが少なくありません。

ところが、オフイス事情は、新規オフイスの大型供給がないことから、大阪オフィス賃貸市場も入居率は上昇すると考えられますが、賃料についてはテナント需要が集中する「梅田」ゾーンを除いては、ほぼ横ばいで推移するものと予測します。

というのは、新規のオフィス供給が少ないので、入居率は上昇するが、入居テナントの大半は移転需要であるため、需要増には結びつかず、賃料は横ばい基調にならざるを得ないからです。

次回は加熱する大阪ホテル市場についてご紹介します。
 

<表1>

<表2>
 

 
いずれも対前年平均変動率を表わす。
地価公示の価格時点1月1日、地価調査の価格時点7月1日。
 
 
 
 

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更新日:2017年11月23日 (公開日:2016年5月25日)

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