地代滞納で借地契約を解除したい!明け渡しがない場合の法的手続や強制執行の手順とは?|櫻田 真也

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地代滞納で借地契約を解除したい!明け渡しがない場合の法的手続や強制執行の手順とは?

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弁護士 櫻田 真也

私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。 皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務めるレアール法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

皆様,こんにちは。弁護士の櫻田です。
前回に引き続き,地代滞納が発生した場合,地主においてすべき対応に関する記事です。
今回は,契約解除をしない場合の地代滞納発生時の支払督促方法や少額訴訟・民事調停の法的手続の手順など具体的な解決方法を中心にご説明します。

地代滞納において契約解除をする場合の対応

地代滞納が発生したことで,地主としては,もはやこの借地人との契約を継続できないと判断した場合は,契約解除の手続をして,土地を明け渡してもらうことになります。

1 借地契約の解除の意思表示をする。

地代滞納を理由として借地契約を解除する場合は,原則として,相当期間を定めて滞納地代支払いの催告をして,その期間内に支払いがないときは,借地契約を解除する旨の通知を書面で送付するのが通常です。支払いの催告と契約解除の通知を別に行うことも考えられますが,そのような方法は迂遠なので,支払いの催告と,支払いがないことを停止条件とする解除の意思表示を同時に行った方がいいでしょう。

例えば,通知書には,「本書面到達後7日以内に滞納地代●●円をお支払いください。仮に,同期間内にお支払いがない場合は,同期間の経過をもって本件借地契約を解除します」といった内容を記載することになります。

後々の証拠とするため,通知書は,原則,配達証明付内容証明郵便で発送します。借地人が受け取らない場合は,特定記録郵便などで再度発送してみましょう。

なお,借地契約に無催告解除特約がある場合は,催告をせず,直ちに解除通知を送付することも考えられるところですが,実務上,無催告解除の有効性は相当限定的に解釈されていて,まして一般的に借家契約よりも長期の契約期間が予定されている借地契約においては,さらに無催告解除の要件は厳格になりますので,この特約があるからといっても,無催告解除ではなく,上記の催告解除をした方がいい場合が多いでしょう。

ともあれ,解除通知に対して,借地人が任意に土地を明け渡してくれるのであれば,問題は解決することになります。

2 明渡しがない場合は,法的手続の検討をする。

しかしながら,経験上,借地人が解除通知に対して直ちに土地を明け渡してくれることはほとんどありません。通知書を送付しても,支払いがないばかりか,何の回答もなく,話合いすらできないこともよくあることです。

① 訴訟の提起

こうした場合,地主としては,契約解除により土地を明け渡してもらいたいのであれば,まず,滞納地代の支払いと,土地の明渡しを求めて,裁判所に訴訟を提起することを検討する必要があります。

また,建物所有目的の借地契約の場合,借地上の借地人の建物が存在しているところ,建物と土地は別個の不動産であるため,土地の明渡しを求めるだけでは足りません。借地上に建物が存在する場合は,「建物を収去して,土地を明け渡せ」というように,土地の明渡しに加えて,建物の収去(撤去)も併せて求めることになります。

訴訟の詳細な手続については割愛しますが,通常は,地方裁判所での管轄となりますので,地主本人が対応するのは困難であると思います。訴訟提起を検討する場合は,弁護士などの専門家にまずは相談した方がよろしいかと思います。

② 土地明渡し(及び建物収去)の強制執行の申立て

土地を明け渡す旨の判決や和解により訴訟が終了した場合,通常であれば,借地人は,その判決や和解に基づいて,地主に土地を明け渡すことになります。しかし,中には,判決や和解を遵守せず,その後も土地を明け渡さない借地人もいます。

このような場合には,改めて,裁判所に対して,土地の明渡し(及び建物の収去)の強制執行の申立てをすることを検討する必要があります。

要は,借地人が土地を明け渡さないので,裁判所の執行官に,実力をもって強制的に,土地の明渡し(及び建物の収去)をしてもらう必要があるということです。

強制執行の申立ても,地主本人では対応が難しいので,弁護士などに依頼をした方がいいでしょう。また,強制執行をする場合,特に,建物収去を伴うときには,解体業者等の業者を利用することになり,その費用もとりあえずは地主が負担しなければならないので,手続に要する費用を事前に把握しておく必要があります。

公開日:2018年5月1日

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