借地契約での地代滞納トラブル!地代滞納の消滅時効や請求方法など地主がすべき対応とは?|櫻田 真也

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借地契約での地代滞納トラブル!地代滞納の消滅時効や請求方法など地主がすべき対応とは?

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弁護士 櫻田 真也

私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。 皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務めるレアール法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

皆様,こんにちは。弁護士の櫻田です。
近時,借家契約については,家賃保証会社を利用するケースが多く,この保証が付されていれば,大家さんとしては,家賃の滞納があっても家賃保証会社から代わりに支払いを受けることができ,安心です。しかし,借地契約については,保証会社の利用ができないことが多いので,地主としては,回収不能を避けるため,地代滞納について迅速かつ的確な対応が必要となります。
そこで,今回は,借地契約において,地代の滞納が発生した場合,地主においてすべき対応についてご説明します。

地代の滞納状況を正確に把握しましょう!

1 滞納状況に関する資料(証拠)を取集する。

まずは,地代滞納があるとして,その滞納額や期間を正確に把握する必要があります

その後の裁判等の紛争にも準備にもなりますので,地代台帳,地代振込口座,借地人に交付した領収書の控えなど,地代受領に関する資料(証拠)を収集することが重要です。

こうした資料(証拠)を取集した上で,正確な滞納額や期間を確定しましょう。

2 地代請求権が時効により消滅していないか確認する。

数ヶ月の滞納なら問題がないですが,滞納期間が数年に及ぶ場合,その地代請求権が時効により消滅していないか確認する必要があります。

地代などの賃料請求権は,年単位又は月単位で支払時期が定められていることが通常ですので,定期給付債権として,消滅時効期間は短期消滅時効の5年になります(民法169条)。

消滅時効の起算点は,「権利を行使できる時」からとされている(民法166条1項)ので,借地契約においては,支払時期の到来した時が消滅時効の起算点となります。例えば,当月分の地代を前月末日までに支払うとの支払期限が定められている場合,平成30年3月分の地代請求権の消滅時効の起算点は平成30年2月28日となります。

地代の支払期限から既に5年を経過している滞納分については,時効により消滅することになりますので,注意が必要です。

なお,改正民法(案)166条1項では,債権の消滅時効期間は,主観的起算点(債権者が権利を行使できることを知った時)から5年,客観的起算点(権利を行使することができる時)から10年に変更になります。ただし,地代請求権の場合,通常,主観的起算点と客観的起算点は一致するでしょうから,実質的な消滅時効期間が5年という意味では変わりはないでしょう。

更新日:2018年10月20日 (公開日:2018年3月30日)

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