【第2回】知らないと危険?なぜ定借がオーナーにとって重要なのか|定期借家の実務(1)|川口 洸太朗

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【第2回】知らないと危険?なぜ定借がオーナーにとって重要なのか|定期借家の実務(1)

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弁護士 川口 洸太朗

はじめまして、弁護士の川口洸太朗と申します。 再開発に伴う明け渡しや、建物や土地の明け渡し交渉や訴訟等を、数多く手がけております。 賃借人の立場の案件も多数扱っておりますので、借り手側の視点も踏まえたうえで、どのような対策をすればよいか、アドバイスをさせていただいております。

定期建物賃貸借契約のビルオーナーであれば必須の基本的知識についてご説明します。

1 普通賃貸借の問題点

現行の借地借家法は、賃借人の保護に非常に手厚い規定内容になっています。
 
 
例えば、老朽化している建物は、耐震性に問題があることが一般的に少なくないところ、ビルオーナーが、建物倒壊のリスクを考慮し、耐震基準を満たすビルへの建替えを検討したとします。
 
 
建替えを行うためには、テナントの方に建物を退去してもらう必要があるのですが、これが一筋縄ではいきません。
 
 
ここでの一番の問題は、オーナーが、
(1)耐震性に問題のある物件をそのまま放置した場合、地震により建物が倒壊したときに、テナント内の人の怪我や動産の毀損等の損害発生の責任を追及されるリスクと、
(2)建替えを行うにしても、立退きには、多額の立退料の支払を余儀なくされる負担
この2つのジレンマに陥ることです。
 
 
オーナーが更新拒絶を行うには、正当事由が必要とされ、これが認められない場合には、契約は、更新されてしまうのです(借地借家法28条)。
 
 
 
この正当事由の要件を充たすために、多額の(一般的に飲食店などの場合は高額になります)立退料の支払の支払を余儀なくされたご経験のオーナーの方も多いのではないでしょうか。
できれば、このような出費は抑えたいところですよね。
 
 
普通賃貸借契約は、現行法のもとでは、物件のオーナーにとってあまりに不利な状態にあります。
 
このような問題の解決策として、定期建物賃貸借契約(以下「定借」といいます)の活用が考えられます(借地借家法38条)。
 
なお、定借について誤解されている方が少なくないのですが、期間の定めのある賃貸借契約と定期建物賃貸借は、全くの別物であることに注意してください。
 

更新日:2018年7月11日 (公開日:2018年3月23日)

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