築40年ボロアパートのアパートローン借替に成功!大家さんが知るべき借替するときの8つのポイント|桔梗ヒルズ

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築40年ボロアパートのアパートローン借替に成功!大家さんが知るべき借替するときの8つのポイント

築40年ボロアパートのアパートローン借替に成功!大家さんが知るべき借替するときの8つのポイント

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大家 桔梗ヒルズ

現役メガバンク勤務の大家です。アパートローンの審査担当として20年以上。 大家の皆さまにお役に立てる情報と私の大家経験(殆ど、しくじりばかり) を披露致します。

ノンバンク3.9%からの借替が実現しました。そこで、借替の際のポイントを少しご披露させて戴きます。

築40年ボロアパート購入はノンバンクで借入。

そもそも、何故ノンバンクで3.9%と高い金利で借入したかをお話すると、築40年超軽量鉄骨アパートに融資する金融機関が少なかったというのが実情。購入から1年半、耐えました!そして、今回めでたくA信金への借替が実現したのです。そのA信金は物件を不動産鑑定士が調査し、経済的耐用年数が借入期間に耐えられると判断したら、融資をしてくれるというスキームでした。費用は余分に15万円程掛かりましたが、金利メリットで半年で取り戻せるレベルです。それで借入期間18年が認められました。ラッキーです。
 このA信金のスキームはメガバンクと随分違うので、「色々な金融機関がある」というのをまざまざと見せつけられました。

借替するときのポイント

①借入期間をチェックする。A信金のように築古に10年超の融資をするのは少ない。特にメガバンクは法定耐用年数を超える借入期間は認めていない。稀に借入期間10年以内なら「土地代」という名目で貸してくれることもある。その時はアパートローンではなく、証書貸付となる。
②過去1年以内に延滞がある場合は問題外。
③良い条件を引出したいなら、複数の金融機関に打診しよう!各銀行間の競争は激しいので、思わぬ好条件を引っ張り出せるときがある。
④無担保ローン(自動車ローンやカードローン)は極力返済しておくこと。浪費家と怪しまれるので、良いことは一つもない。
⑤資料や質問の回答には正直に答える。当たり前だけど、エエカッコしても、すぐにバレるもの。特に法人を複数設立して、その存在を隠していてもそのうち判る。銀行の情報量をナメてはいけない。
⑥コンプライアンスに問題がある人と付き合わない。意外と判らないが、税理士や弁護士や管理会社・建設業者にはやっかいな人が稀にいる。銀行から「ハッキリとしない理由」で断られたら、自身が知らないうちに面倒な人とつきあっている可能性がある。関係をよく見直そう。
⑦固定金利で異常に低い金利を提示してくる銀行は固定満了後に金利を上げてくる可能性がある。この間まで公的資金を注入していた首都圏にあるR銀行は、あからさまだった。
⑧諸費用をよく確認する。低い金利を提示されても、事務手数料等が高い金融機関もある。

更新日:2018年8月21日 (公開日:2018年6月6日)

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