「大家にしかできない空室対策」をしなければ、大家が空室対策をする意味はない。 短編大家心得――負けないための10章 その8|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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「大家にしかできない空室対策」をしなければ、大家が空室対策をする意味はない。 短編大家心得――負けないための10章 その8

「大家にしかできない空室対策」をしなければ、大家が空室対策をする意味はない。 短編大家心得――負けないための10章 その8

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第8章 空室対策

 「大家にしかできない空室対策」をしなければ、大家が空室対策をする意味はない。

「大空室時代」は来るべくして来た「不況」

 「大空室時代」ですと。
 でも、全国で空き家が増えているように、賃貸住宅も供給過剰なのだから空室ができてしまってもしかたない。
 空室ができたら、次の入居者をなるべく早く探さなくてはならない。

 さて、どうする。大家が、物件の前や、近くの駅の前で毎日募集チラシを配るか?
 まさか!

 やはり、客付け業者に頼むことになる。しかも、頼むことなら誰でもできるが、自分の物件に未来入居者を必ず連れて来てくれるのでなければ、頼みがいがない。でも、こちらの希望通りになっているかは確かめようがない。

 これでは、運を天に任せるようなもの。

大家にしかできない空室対策?

 私は考える。大家がする空室対策は、「大家にしかできないこと」だと。
 
 例えば、設備の更新や追加。
 今どきだと、生活の利便性やセキュリティー機能が不十分だと不利。宅配ボックスや防犯カメラを付けたり、free-wifiにしてみたりすることは有効だろう。それを管理会社や客付け会社にアピールする。
 設備の増設は、大抵大家が泣くことだが、それによって空室が埋まったり、そもそも退去を食い止めることができれば、投資効果があったというもの。
 
 また、私は、ひとつの物件では、大家である私と、客付けと管理を依頼している不動産屋とが、「一蓮托生」の関係になるように契約しなおした。
 管理手数料を歩合にしたのだ。この不動産屋には、集金業務も含めて管理を依頼。管理手数料は定額ではなく、その月の家賃の「入金額」に連動する。つまり、滞納が出るとその月の手数料の取り分が減る。滞納なら後で取り返せる可能性があるが、空室になると0円。だから、空室ができると早めに入居者を探してくれる。
 何年も前に家賃を滞納して出てもらった人にも連絡を取り続け、月1000円ずつでも取り立てているくらいだ。
 
 大家にしかできない空室対策がある。客付け業者に三拝九拝したり、叱咤激励したり、食事に連れて行って仲よくなっても、担当が変わればまた振り出し。
 システム(しくみ)で考えるべき。
 

公開日:2019年1月7日

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