自主管理なのか、管理委託なのか？ケース・バイ・ケースでの選択～大家やるなら、これ気をつけなはれぇ！～

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首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと思っています。

第２回　自主管理なのか、管理委託なのか――ワタクシの実例
　所有物件の管理を自分でするか、管理会社にお願いするかは、きまりや定石があるわけではありません。所有形態が同じものはふたつとないわけですから、置かれた場所の条件を勘案して決定すればよいことです。
　ちなみに、わたしは「自主管理」といってイメージされるようなことは現時点ではほとんどしておりません。なぜかは本文で...。

結論からいうと

　結論から言うと、私は一律に決めずに、物件ごとに使い分けています。契約の形態が同じではないので、いちばんそれに適したと思われる方法をとっています。
　また、判断が難しい場合もありますが、「対費用効果」の検討は必須項目です。
　「費用を支払って管理してもらうなら、大家はそれでどんなメリットを得られるのか？」ということはよく考えるべき問題です。

ワタクシの実例

　現在の私が管理している（被相続人名義、自分名義、法人名義を合わせて）物件は、大まかにいうと、①区分所有マンション１室（１Ｋ）②木造２階建アパート１棟（１Ｋ×１４戸）③ＲＣ４階建マンション１棟（１Ｆ事務所、２～４Ｆ住居（１ＤＫ～３ＬＤＫまで合計１２戸））④底地貸A⑤底地貸Bです。

　で、管理委託しているのは①②③、自主管理しているのは④⑤です。

　①は全部で６室しかない小物件ですが、マンション管理組合がありますので、定められた管理費を組合にお支払いします。客付けも（贈与で取得した経緯もあり）今のところ、今までお願いしていた不動産屋さんにそのままお願いしています。（現在は社宅として借り上げられている）
　②は、大手の管理会社と３０年間のサブリース契約を結んでいます。
　③は、築３０年になる物件ですが、初めからずっと地元の不動産屋さんに入退去・管理ともお任せしています（ただし、１０年ほど前に新たな取り決めをした）。
　④は、国道沿いの約４００坪の物件で、３件共同で底地を借りてもらっています。契約の形態は一時使用貸借契約となっており、平成１２年ごろからおよそ６年ごとに契約を更新してもらっています。
　⑤は、④の道を挟んで向かい側の約４００坪の物件で、公正証書を作成し、事業用定期借地権契約（３０年）を締結しています。

　つまり、現状、住宅は管理委託、底地貸は自主管理ということです。
　ただ、底地貸をしている相手は法人で、商業施設であることと、うわものは先方所有であることから、日常の管理業務（清掃や修繕・整備など）は借主さまが行っているのが実状です。
　ですから、④⑤に関しての私の自主管理というのは、物件のリーシング・賃貸契約を締結するまでの交渉・賃貸中の入金管理・契約の解約（場合により中途解約もある）時の交渉と進行管理などになります。

　というわけで、少なからぬ大家業の方のされている、「日常的自主管理作業」は、自分ではほとんどしておりません。