自主管理なのか、管理委託なのか?ケース・バイ・ケースでの選択~大家やるなら、これ気をつけなはれぇ!~|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

×
←不動産賃貸経営博士
>
>
>
自主管理なのか、管理委託なのか?ケース・バイ・ケースでの選択~大家やるなら、これ気をつけなはれぇ!~

自主管理なのか、管理委託なのか?ケース・バイ・ケースでの選択~大家やるなら、これ気をつけなはれぇ!~

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第2回 自主管理なのか、管理委託なのか――ワタクシの実例
 所有物件の管理を自分でするか、管理会社にお願いするかは、きまりや定石があるわけではありません。所有形態が同じものはふたつとないわけですから、置かれた場所の条件を勘案して決定すればよいことです。
 ちなみに、わたしは「自主管理」といってイメージされるようなことは現時点ではほとんどしておりません。なぜかは本文で...。

結論からいうと

 結論から言うと、私は一律に決めずに、物件ごとに使い分けています。契約の形態が同じではないので、いちばんそれに適したと思われる方法をとっています。
 また、判断が難しい場合もありますが、「対費用効果」の検討は必須項目です。
 「費用を支払って管理してもらうなら、大家はそれでどんなメリットを得られるのか?」ということはよく考えるべき問題です。

ワタクシの実例

 現在の私が管理している(被相続人名義、自分名義、法人名義を合わせて)物件は、大まかにいうと、①区分所有マンション1室(1K)②木造2階建アパート1棟(1K×14戸)③RC4階建マンション1棟(1F事務所、2~4F住居(1DK~3LDKまで合計12戸))④底地貸A⑤底地貸Bです。
 
 で、管理委託しているのは①②③、自主管理しているのは④⑤です。
 
 ①は全部で6室しかない小物件ですが、マンション管理組合がありますので、定められた管理費を組合にお支払いします。客付けも(贈与で取得した経緯もあり)今のところ、今までお願いしていた不動産屋さんにそのままお願いしています。(現在は社宅として借り上げられている)
 ②は、大手の管理会社と30年間のサブリース契約を結んでいます。
 ③は、築30年になる物件ですが、初めからずっと地元の不動産屋さんに入退去・管理ともお任せしています(ただし、10年ほど前に新たな取り決めをした)
 ④は、国道沿いの約400坪の物件で、3件共同で底地を借りてもらっています。契約の形態は一時使用貸借契約となっており、平成12年ごろからおよそ6年ごとに契約を更新してもらっています。
 ⑤は、④の道を挟んで向かい側の約400坪の物件で、公正証書を作成し、事業用定期借地権契約(30年)を締結しています。
 
 つまり、現状、住宅は管理委託底地貸は自主管理ということです。
 ただ、底地貸をしている相手は法人で、商業施設であることと、うわものは先方所有であることから、日常の管理業務(清掃や修繕・整備など)は借主さまが行っているのが実状です。
 ですから、④⑤に関しての私の自主管理というのは、物件のリーシング・賃貸契約を締結するまでの交渉・賃貸中の入金管理・契約の解約(場合により中途解約もある)時の交渉と進行管理などになります。

 というわけで、少なからぬ大家業の方のされている、「日常的自主管理作業」は、自分ではほとんどしておりません。
 

公開日:2018年5月22日

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)の記事

賃貸管理の記事

賃貸管理の新着記事

すべての記事

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

特集一覧

[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
ハワイでセミリタイア 別荘を手に入れる方法
経営者・成功者が語る ~経営者取材対談~

コラム特集

   [PR] ベテラン大家が選ぶ、賃貸管理会社とは?

×

PAGE TOP