越境が生じている土地を売却するとき、気を付けるべきポイントは？

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十数年間にわたり、パートナー弁護士として、大手企業法務や不動産、損保業務を多く取り扱ってきました。それによって培われたスピード感、知見、交渉力を融合させ、ストレスを感じさせないリーガルサービスを提供します。

虎ノ門桜法律事務所の代表弁護士伊澤大輔です。

土地を売却する場合には、越境物の存在にも気をつけてください。越境物を撤去するなど適切な処置をしなかったり、十分な調査をせず、買主に対し、正しい説明をしないと、買主から、損害賠償請求されるおそれがありますので、注意が必要です。

越境物のリスク

隣地への越境物がある場合、買主は、隣地所有者から、妨害排除請求権に基づく越境物の撤去や、不法行為に基づく損害賠償請求を受けるおそれがあります。

反対に、隣地からの越境物がある場合には、その撤去のため買主の建築工事が遅れたり、土地の利用が制限されるリスクがあります。

このようなリスクを回避するため、売買対象となる土地に関し、隣地への越境物がある場合は越境物を撤去してから、反対に隣地からの越境物がある場合は、隣地所有者に越境物を撤去してもらってから売買契約を締結するのが、望ましい対応です。

もし、越境物の撤去が困難な場合や、越境物の撤去に時間がかかる場合には、隣地所有者と越境に関する協定書（覚書）を取り交わし、予め紛争リスクを解消しておくか、越境状態を十分に調査し、買主に対し、越境物の存在について正しく説明すべきです。そうしないと、買主から、売買契約を解除されたり、損害賠償請求されたりするおそれがあります。

越境物の種類

越境物の種類としては、一般的に、ブロック塀やフェンス、擁壁、物置、エアコンの室外機、出窓などがあります。

このほかにも、空中では、屋根のひさしや雨樋、電線があり、地中では、建物の基礎や給排水管などがあります。

ちなみに、竹木については、民法において、「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。」（233条1項）、「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。」（同条2項）と定められています。

このように、民法上、枝と根とで取り扱いが異なり、根については、自ら切り取ることが出来るわけですが、無断に切り取られて枯れてしまったなどと因縁をつけられるトラブルを避けるため、隣地所有者と話し合いを進めていくのがよいでしょう。