収益還元法とは?銀行が行う、保有物件の評価-銀行審査の収益還元法について-|桔梗ヒルズ

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収益還元法とは?銀行が行う、保有物件の評価-銀行審査の収益還元法について-

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大家 桔梗ヒルズ

現役メガバンク勤務の大家です。アパートローンの審査担当として20年以上。 大家の皆さまにお役に立てる情報と私の大家経験(殆ど、しくじりばかり) を披露致します。

銀行審査において、担保評価や保有資産については収益還元法について披露します。

担保評価も保有資産の評価も収益還元法

 担保評価やその他保有する収益物件の評価は各銀行によって積算法だったり、収益還元法だったりしますが、今回は収益還元法について披露します。

 <計算式> 年間賃料÷○%=収益還元評価
例えば、年間賃料100万円で、還元利回り10%の地域の場合は
 100万円÷10%=1,000万円 

この物件の評価は1,000万円となります。

そして、還元利回りは物件の地域によって異なります。

例えば、東京都心(千代田、中央、港、新宿、渋谷区)は9.5%
    東京その他23区、武蔵野市、三鷹市、横浜市、川崎市、さいたま市(中心部)、
    千葉市(中心部)は10%
    大阪市(北区、中央区、西区)、名古屋市(中区、中村区)、神戸市(中心部)、
    京都市(中心部)も10%

それより中心部から遠距離になると10.5%や11%になります。

 又、木造や軽量鉄骨造で築10年超、RC造で築20年超過すると+0.5%加算されます。

そこで、問題となるのが、積算評価と比べて、評価が低くなる物件を保有していることです。融資先として債務超過(資産よりも借入金の方が多い場合)は、まず融資出来ません。一度ご自身が保有している収益物件を収益還元法で計算してみて下さい。

 もし、債務超過になっていたら、それを改善しないと物件の買い増しが難しくなっています。(更地は積算評価で結構です)

 尚、ここで示した収益還元法は簡単に資産評価をする為のもので、担保評価はもっと精密なものとなるので、あくまで参考程度と思って下さい。
 

更新日:2018年7月17日 (公開日:2018年1月12日)

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