ペット禁止特約の有効性　～ペットトラブルの回避術～

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弁護士の山田博貴と申します。不動産問題・建築紛争、相続案件、中小企業の顧問業務等を中心に、リーガルサービスの提供を行っております。不動産に関しては、権利関係が複雑となるだけでなく、利害関係者が多数になることも多いため、専門家の支援の必要性が高い分野であり、やりがいを強く感じております。難解な法律や制度をかみくだいて丁寧にご説明するよう心掛けておりますので、不動産問題や相続問題でお困りの方はお気軽にご相談下さい。

　日本ではペットの数が子供の数を上回っていると言われることがありますが、賃貸住宅におけるペットの飼育の可否は大家さんにとっては重要な問題です。賃貸借契約においてはペット禁止特約が定められることがあり、ペットが飼育できるかどうかは賃貸物件ごとに定められています。動物好きの人にとってペットは家族同然であり、ペットの飼育の可否はお部屋選びの際の重要な要素となります。そこで、今回はペット禁止特約に関することついてお話したいと思います。

１　ペット禁止特約の有効性

　
　賃貸借契約書の中で「犬猫等のペットの飼育を厳禁します。」というようなペット禁止特約が定められることがあります。このような特約は一般的には有効と考えられています。
　

　例えば、東京地方裁判所昭和５８年１月２８日判決（判例タイムズ４９２号９５頁）は、ペット禁止特約に違反した賃借人が賃貸人から同特約違反を理由として賃貸借契約を解除された事案において、「本件のような賃貸マンション（多数の居住者を擁する賃貸マンション）においては猫の飼育を禁止するような特約がなされざるをえないものということができる。従つて、本件のような賃貸マンションにおいてかかる特約がなされた以上、賃借人はこれを厳守する義務がある。」と判示しています。
　

　このように、ペット禁止特約の有効性は認められていますが、その理由には、ペットの悪臭・騒音の防止、ペットによる建物の損壊の防止等があげられています。　

２　ペット禁止特約に基づく解除の有効性

　
　ペット禁止特約が有効だとしても、同特約に基づく解除が有効か否かは別の問題と考えられています。比較的近時の裁判例で、ペット禁止特約に基づく解除の有効性について判示したものがあるのでご紹介します。

　東京地方裁判所平成１８年３月１０日判決（ＬＬＩ／ＤＢ判例秘書登載）は、賃貸人が賃借人に対し、本件賃借建物で犬を飼育したのはペット禁止特約に反するとして賃貸借契約を解除した上、建物明渡しを求めた事案です。

　東京地裁は、「賃貸人が当該特約違反を理由に賃貸借契約を解除することができるのは，賃借人が特約に違反し，そのため，上記信頼関係が破壊されるに至ったときに限ると解するのが相当である。」との一般論を述べた上、賃借人が飼育しているのは体重２．５キログラム程度の小型犬であり、過去に犬の鳴き声等により，同一住宅の他の居住者や近隣住民に迷惑や損害を与えたことがないとの事実を認定し、結論として、賃借人がペットを飼育することは、「本件特約に違反するものであるとしても，そのために，本件賃貸借契約の基礎となる賃貸人，賃借人間の信頼関係が破壊されるに至ったとまでは認められないので，原告は，本件特約違反を理由に本件賃貸借契約を解除することはできない」と判示しました。

　この裁判例は、ペット禁止特約に違反した場合でも信頼関係が破壊されない場合があるとしたもので、どのような場合でも信頼関係が破壊されず、解除できないと述べたものではない点には注意が必要です。