【第22話】再生系戸建、実際に掛かる費用と期間は？

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東京多摩在住のサラリーマン大家です。本格的に大家業を開始して丸1年経った所なので経験は浅いですが、これから賃貸経営を考えている方々の1歩を踏み出せる情報を発信していきたいです。主に今まで私自身が色々な先輩大家さんと出会って学んだ事、仲間に手伝ってもらい助けてもらった事、自分の考え方の変化などを書いていきます。

前回は一戸建ての検索方法や購入不動産賃貸経営の入口をお伝えしましたが、今回は実際に購入してからリフォームを完成させるまで私が一番大変で大切だと思う所をお伝えしたいと思います。

私の実際に所有している戸建ですが

不動産の収益物件だと物件概要に利回りが書いてあることが多々あります。
ただ修繕が必要な築古の戸建だと購入金額はそのまま貸し出しが出来る金額ではありませんよね？

例えば45,000円の家賃の物件で
100万円で物件を購入しました。（表面利回り）
諸費用と修繕費用で170万円掛かりました。（実質利回り）
総額は270万円となり表面利回りは54％になりますが実質利回りは20％です。

これは実際私が貸し出した物件の失敗例です。
購入時は200万～240万円で仕上げる予定でしたが追加工事やDIYでやろうと思っていた部分を一部業者さんに頼んだので当初の予算よりかなりオーバーしてしまいました…
このように、購入金額は安くても修繕箇所がいっぱいあると、実際に入居者さんに入居して頂くまでにかなりの金額が掛かります。
しかも自分である程度やろうと思うと、私の場合多摩→埼玉北部まで片道2時間と物件が遠いこともあり気軽に行けないので時間も掛かってしまいます。
またこの物件に取り組んでいた時は家庭内でのアクシデントもあり、1か月半ほど現地に行けない時もありました。
実際購入から募集まで1年、入居開始まで1年3か月掛かりました。
物件を購入した際に融資を組んでいたおり、支払いもスタートしていましたので入居するまで1年間この物件に関しては家賃が入らないのに返済だけしていました。

新しくて修繕の必要があまりない物件を多少高くても購入するとか、古くても全部業者さんに直してもらってすぐに募集掛けるのか？時間を掛けてでも自分でなるべく直して収益率をよくするのか？
ちなみに私の尊敬する大家仲間は購入から完成まで1か月半を目標にしています。

購入から修繕、入居付けまでスムーズにいけばそれだけ早くお家賃も頂けますので、しっかり考えて購入しましょう。