【第23話】販売価格と値段交渉(指値)について考える|G.Sakamoto

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【第23話】販売価格と値段交渉(指値)について考える

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大家 G.Sakamoto

東京多摩在住のサラリーマン大家です。 本格的に大家業を開始して丸1年経った所なので経験は浅いですが、これから賃貸経営を考えている方々の1歩を踏み出せる情報を発信していきたいです。 主に今まで私自身が色々な先輩大家さんと出会って学んだ事、仲間に手伝ってもらい助けてもらった事、自分の考え方の変化などを書いていきます。

以前リフォームしていた物件で、お手伝いに来ていただいていた投資家Sさんにプロパンガス屋さんのリフォーム工事の見積もりの件で色々と教えてもらっていました。
私は何社か見積もりを取って、自分の納得できる金額であれば発注をするのですがSさんは
「自分の物件でガスに入るんだから、他の物件で自分の物件の工事費上乗せして今回だけ工事業者を泣かせればいいだけでガス屋の営業は新規の客を獲得できるし損しないでしょ?」という考えみたいです。
「今後の付き合いもあるし金額も納得してる。Sさんみたいに業者さんを泣かせるやり方はちょっと…」と話をしたら
「sakamotoさんいつも大幅な指値して売主を泣かせてますよね」
と言われたことがありました。

販売価格は指値が入る事を想定して設定している?


不動産の場合大体の相場はありますが、販売価格を決めるのは売主様及び仲介する業者になります。

戸建の場合、住まれていた方や相続で受け継いだけどその家が必要ない人が多いので
売主様の希望で相場を無視した(高い)価格で出す事もあれば、売主様の希望で早く売りたいからすぐ売れる(安い)価格でと業者に一任する事もあるみたいです。

そういった状況から明らかに値付け間違え?的な物件もたまに見かけます。
私は競り勝ったこと一度もありませんが…

ただ基本は話し合って相場位(土地+建物)に多少の値段交渉が入る事を想定して価格を設定しているのでは無いでしょうか?

そして基本的には売れる価格で出した物件は問い合わせがいっぱい入ってすぐに売れて、相場より高い金額で出ている物件のほとんどは売れ残ります。

戸建の場合、基本的に住居が欲しく住まれる方(実需層)が購入しますので少し高めでも販売価格で売れるケースが多いのではないでしょうか?

私の周りの大家さんでもそこそこ需要がある場所ですと1割位の指値で購入している方が多いです。

 

住んでない(必要ない)戸建は売主様には負動産でしかない!


以前にコラムで書きましたが
【第21話】私の物件検索方法と購入出来た物件について(築古戸建)
https://www.chintaikeiei.com/column/00001757/

私が購入している物件は田舎で狭小(30坪位)の古家付き売地が多いです。
1棟現場だと新築の土地50坪位で2000万円以下、開発分譲タイプの物件でも2000万円前半で購入出来て尚且つ空き地がいっぱいある地域なのでその場所限定でない限り古家を取り壊して新築注文住宅を建てる事は無いと思われます。


空き家戸建の場合、アパートや区分マンションのオーナーチェンジ物件とは違い、収益(家賃)を生まないので

業者さんは売れなければ仲介手数料は0円(ネット掲載などの広告費分マイナス)
売主様も売却できなければ0円(固定資産税などのランニングコスト分マイナス)

となるわけです。


平面的な発想をすれば、指値をする事により業者さん及び売主様はもらえるはずのお金が少なくなってしまいますので泣かせている事になってしまうのかもしれません。

ただ、それはあくまで売れればの話であって、売れなければ上記のように0円以下の負動産でしかありません。

今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
この話は次回に続きます!
 

公開日:2020年6月12日

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