騒音発生などルール違反をする入居者を退去させることはできますか？－用法遵守違反による賃貸借契約解除の可否－

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私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務める弁護士法人さくらさく法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

こんにちは，弁護士の櫻田です。
今回は，最近実際にお受けした相談事例に基づく記事になります。
テーマは，建物の賃貸借契約において，騒音発生など用法遵守違反を理由に契約解除をして入居者を退去されることができるかについてです。

相談内容

相談者は，都内在住のアパートオーナーＡさん。

問題の入居者Ｂさんは，生活保護受給者であり，賃料は代理納付制度を利用しているので，滞納はない。

ただ，Ｂさんの素行が悪く，昼夜問わず騒音を発生させたり，ルールを守らないゴミ出しをしたりしており，隣室や階下の住民からの苦情が絶えない。

また，契約書に入居者として記載のない第三者であるＣさんを同居させているようである。
Ｂさんとの賃貸借契約を解除して，退去させることはできないか。

賃貸借契約書の確認（解除事由の有無の確認）

Ａさんの相談内容を検討するにあたっては，まず，賃貸借契約書の契約解除に関する規定を確認する必要があります。

本件の賃貸借契約では，以下の約定が定められていました。

第Ⅰ条（禁止事項）
１　入居者以外の者の同居，その他名目の如何を問わず本件建物を第三者に使用させてはならない。

２　本物件又はその周辺において，騒音等の迷惑行為をすること，著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い又は威勢を示すことにより，賃貸人，他の賃借人，或いは付近の住民又は通行人に不安を覚えさせてはならない（第１０号）。

第Ⅱ条（契約の解除）
１　入居者が，前記第Ⅰ条に列挙される禁止事項に違反（用法遵守違反）する行為を行った場合には，賃貸人は，催告なしに賃貸借契約を解除することができる。

とすると，Ａさんとしては，

①入居者として規定されていないＣさんを同居させている点
②騒音等の迷惑行為により周囲の住民に不安を覚えさせている点

を理由に，Ｂさんに対して，第Ⅱ条に基づく，本件の賃貸借契約の解除を主張して，退去を要求することになりそうです。